나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2060 [1] 충청북도 충주시 동량면 용교리 307 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 동량면 용교리 소재 '루디아요양원' 남동측 및 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형, 평지로서 ""창고용""으로 이용중임.
기호(3) : 부정형, 평지로서 ""전기타""로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 동측으로 폭 약 8미터 내외, 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.
기호(3) : 남측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외, 북측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지"" 및 ""건물개황도"" 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 및 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2006.07.18, 2014.12.15(증축))
외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 판넬 및 우레탄폼 마감 등,
바닥 : 에폭시 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

""창고""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지"" 및 ""건물개황도"" 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물,과수목 포함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경2060 (1)

소재지: 충청북도 충주시 동량면 용교리 307

토지 면적: 2706.00㎡ (약 818.5평)

건물 면적: 397.35㎡ (약 120.2평)

용도: 창고시설

감정가: 943,013,300원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물, 과수목 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인

주의사항: 일괄매각 (제시외 건물, 과수목 포함)

1.2. 건축물 정보

건축 용도: 창고시설

건축 구조: 경량철골구조

건축 지붕: 기타지붕(판넬)

사용 승인일: 2006년 07월 18일

증축: 2014년 12월 15일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 건은 충청북도 충주시 동량면 용교리 소재 '루디아요양원' 남동측 및 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1) 토지: 부정형, 평지로서 "창고용"으로 이용 중입니다.

기호(3) 토지: 부정형, 평지로서 "전기타"로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

기호(1) 토지는 동측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 4미터의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

기호(3) 토지는 남측 및 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 3미터의 아스콘 포장도로와 접합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 가축사육제한지역), 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책 제3종구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 06월 20일 접수된 문화새마을금고의 근저당권 (채권최고액 1,440,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 08월 08일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명확한 인수 여부 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부상 권리 내역

* 소유권 이전: 이명희 (2001.10.25), 서동학 (2012.09.05)

* 근저당: 문화새마을금고 (2022.06.20, 1,440,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 충북신용보증재단 (2025.03.28), 신용보증기금 (2025.04.08), 농협은행주식회사 (2025.04.29), 농업협동조합중앙회 (2025.05.12), 청주농업협동조합 (2025.10.14)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.07.10)

* 임의경매개시결정: 문화새마을금고 (2025.08.22, 1,017,379,640원) - 본 사건 (2025타경2060)

3.4. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 약 2,185,607,382원입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 창고 시설로서, 주변은 주로 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역입니다. 인근에 '루디아요양원'이 위치하고 있습니다.

4.2. 개발 가능성

본 건은 도시지역 내 자연녹지지역에 속해 있어, 용도 변경이나 개발 시 제한사항이 많을 것으로 예상됩니다.

4.3. 상업 시설

인근에 대규모 상업 시설이나 공업 단지에 대한 정보는 부족하며, 현재로서는 창고로서의 기능에 초점을 맞춘 상권 분석이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변은 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용한 편이나, 편의시설에 대한 정보는 부족합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용을 위한 노선버스 정류장이 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 조성용(조 )은 보증금과 차임이 0원이지만 대항력이 있습니다. 인수 여부 및 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 약 21.8억원에 달합니다. 이는 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지이용 제한

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 소음대책구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다.

6.4. 인근 시설

주변에 '루디아요양원'이 있습니다. 또한, 인근 동량면에 폐리조트가 공포 체험 명소로 알려져 무단 침입 및 안전사고 발생 관련 이슈가 있는 것으로 보입니다. 이는 직접적인 연관은 없으나 지역 이미지와 관련될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 동량면 용교리에 위치한 창고시설로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 주변 환경은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역이며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원인 특이사항이 있습니다. 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하며, 토지 이용에 대한 다수의 제한 사항이 존재하므로 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 창고 시설로서의 활용 가능성: 특정 사업 운영을 위한 창고 부지로서의 잠재력을 가집니다.

* 용도 지역 활용: 자연녹지지역 내에서의 개발 가능성(제한사항 확인 필수)을 고려해볼 수 있습니다.

* 임차인 특이사항: 보증금/차임 0원의 대항력 있는 임차인 존재는 권리 분석 시 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 임차인 보증금 부담은 없습니다. 다만, 본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 가치 상승 잠재력, 그리고 본 물건의 법적 제한사항 및 관리 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제시된 감정가 943,013,300원을 기준으로 시장 동향 및 현장 답사를 통한 추가적인 정보 수집 후 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.