나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20875 [1] 강원특별자치도 원주시 태장동 551 삼정백조아파트 102동 7층704호 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 '삼정백조아파트' 내에 위치하며, 주위는 아파트 및 주택, 근린상가 등이 혼재
하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상15층 건물로서
외벽 : 몰탈 위 페인트 칠 마감 등
내벽 : -
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 아파트 단위세대로 등재되어 있음.

설비내역

공동설비로 승강기설비 및 소화전설비 등이 설치되어 있으며, 본건 내부에 난방설비, 위생 및 급배수설비가 구비되어 있는 것으로 탐문조사되나, 폐문 부재 등의 사유로 확인을 못하였으며, 통상적인 이용상황 및 관리상태 등을 상정하여 감정평가
하였으니 해당설비 설치 유무 및 정상작동 여부는 입찰시 재확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 원주지원 2025타경20875 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

감정가는 80,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 사건번호: 원주지원 2025타경20875 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 551 삼정백조아파트 102동 7층704호

* 건물명: 삼정백조아파트

* 토지 면적: 28.93㎡ (약 8.75평)

* 건물 면적: 49.77㎡ (약 15.05평) - 전용면적

* 감정가: 80,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 채권자: 신OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 위치한 삼정백조아파트 단지 내에 소재합니다.

주변으로는 아파트, 주택, 근린상가 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주변에 특이할 만한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업 지역으로 파악됩니다.

단지 내 및 인근에 편의점, 마트, 학교, 공원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 권리 관계는 다음과 같습니다. 말소기준권리는 2024년 11월 21일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 64,754,347원입니다.

* 소유권보존: 1998-01-12 (장기철)

* 소유권이전청구권가등기: 1998-03-07 (이청우)

* 소유권이전: 2003-08-04 (박근철)

* 가압류 (말소기준권리): 2024-11-21 (주식회사 케이비국민카드, 52,544,230원)

* 가압류: 2025-01-24 (신한카드, 12,210,117원, 말소)

* 강제경매: 2025-08-25 (신한카드주식회사, 13,205,891원, 말소)

* 압류: 2026-04-14 (원주시, 말소)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있어, 해당 권리가 무엇인지, 그리고 실제로 소멸되지 않는 권리인지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 삼정백조아파트 단지 내에 위치하며, 해당 아파트는 총 479세대, 3개동으로 구성되어 있습니다.

아파트, 주택, 근린상가가 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 상업시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

원주시 태장동 지역 아파트 시세는 구축 아파트의 경우 전용면적 50㎡ 내외가 4천만원대 후반에서 5천만원대 초반, 신축급 아파트의 경우 7천만원대 후반까지 형성되는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕의 지상 15층 건물로, 본건은 7층에 위치합니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감이며, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

승강기 및 소화전 설비가 설치되어 있습니다.

난방, 위생, 급배수 설비는 탐문조사 결과 구비된 것으로 추정되나, 폐문 부재로 인해 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 입찰 시 설비 설치 유무 및 정상 작동 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 설비 상태 미확인: 내부 난방, 위생, 급배수 설비의 실제 설치 여부 및 정상 작동 여부를 직접 확인하지 못했으므로, 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미확인 지상권 가능성: 등기부 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있어, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 등 임대차 관련 사항은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 다른 물건과의 관계를 검토하여 추가적인 리스크는 없는지 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 태장동 삼정백조아파트 102동 7층 704호로, 1996년에 건축된 아파트입니다.

입지 및 교통 상황은 보통 수준이며, 주변 상업시설 이용도 가능합니다.

권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, '미소멸 지상권' 가능성과 내부 설비 상태, 임대 관계 미상에 대한 주의가 요구됩니다.

감정가는 80,000,000원이나, 주변 시세 분석 결과 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 8,000만원 대비, 주변 유사 면적 아파트 시세(약 5,500만원~6,500만원)를 고려할 때, 낙찰가를 낮게 형성할 경우 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 안정적인 아파트 물건: 복잡한 권리 관계나 명도 저항이 크지 않을 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 등 확인 필요)

* 원주시 태장동의 주거 수요: 지역 내 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려한 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 조건(1996년 건축, 49.77㎡, 7층)의 아파트 시세는 대략 5,500만원에서 6,500만원 사이로 추정됩니다.

감정가 8,000만원은 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 잠재적 수익률 확보를 위해 시세 하단 또는 그 이하에서 접근하는 것이 유리합니다.

이에 따라, 보수적으로 입찰가를 고려한다면 58,000,000원에서 63,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기, 경쟁률, 물건의 실질적 가치 판단 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.