나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30692 [1] 강원특별자치도 강릉시 병산동 407-24 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 강릉시 병산동 소재 병산동복지회관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 산림지대임.

교통상황

인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아, 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 자연림 및 일부도로로 이용중임.

인접 도로상태

세로(가)임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2024-03-21)(섬석천지구)<자연재해대책법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-도로 및 일부 분묘 소재하며 이에 따른 제한의 정도 등을 감안하여 평가
-분묘 수기 소재(분묘기지권 성립여부 불분명)
-임야 일부는 현재 비포장 마을길 및 전으로 사용 중
-지적경계불분명, 측량요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30692 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 병산동 407-24

* 용도: 임야

* 감정가: 742,784,000원

* 토지면적: 3316.00㎡ (약 1003.19평)

* 토지지분: 3316㎡ (약 1003.19평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 가OOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 강릉시 병산동 소재 병산동복지회관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 산림지대입니다.

* 교통상황: 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아, 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 평지로서, 자연림 및 일부 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 세로(가)로, 차량 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한구역), 진입표면구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 자연재해위험개선지구(섬석천지구) 등 다수의 공법상 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을11 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-12-28)

* 총 채권액: 544,918,842원

* 소멸되지 않는 권리: 본건의 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부 불분명'이 기재되어 있습니다. 비록 등기부상 지상권은 말소되었으나, 분묘기지권은 등기 없이도 성립 가능하므로 추가적인 확인 및 인수에 대한 검토가 필요합니다.

* 등기부요약:

* 소유권 이전: 김진억 (1974-07-20), 권순동 (2005-04-12), 김기욱 (2023-11-24, 상속)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2023-12-28, 420,000,000원, 말소기준)

* 지상권설정: 가톨릭춘천신용협동조합 (2023-12-28, 말소)

* 가압류: 롯데카드 (2025-05-19, 30,906,179원, 말소)

* 가압류: 강원신용보증재단 (2025-05-28, 94,012,663원, 말소)

* 임의경매개시결정: 가톨릭춘천신용협동조합 (2025-08-19, 350,935,393원, 말소)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 임야로, 주변은 마을과 산림지대로 구성되어 있습니다.

* 인근에 병산동복지회관이 소재합니다.

* 교통 환경은 인근 버스정류장을 통한 접근성을 고려할 때 보통 수준입니다.

* 토지의 일부가 비포장 마을길 및 전으로 이용되고 있어, 지역 주민들의 실질적인 이용이 이루어지고 있음을 시사합니다.

* 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역에 대한 직접적인 정보는 부족합니다.

1.4. 생활정보

* 강원특별자치도 강릉시 병산동의 자연녹지지역에 포함되는 임야입니다.

* 인근의 병산동복지회관은 지역 주민을 위한 시설로 파악됩니다.

* 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아, 상세한 생활 인프라 접근성은 판단하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권 성립 여부 불분명: 임야 내 다수의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 토지 이용 시 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 본건 감정평가 시에도 제한 사항으로 반영되었습니다.

* 도로 및 일부 분묘 소재: 지상에 분묘와 함께 도로가 소재하고 있어, 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임야 일부 전으로 사용 중: 현재 임야 일부가 경작지(전)로 이용되고 있어, 실제 이용 현황과 공부상의 이용 현황 간의 차이가 존재합니다.

* 지적 경계 불분명 및 측량 필요: 토지의 지적 경계가 불분명하여 정확한 현황 파악을 위한 측량이 요구됩니다.

* 다수의 공법상 제한: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 자연재해위험개선지구 등 다양한 법규에 의한 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 강원특별자치도 강릉시 병산동에 위치한 도시지역 내 임야로, 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 감정가는 7억 4천여만 원이며, 토지 면적은 3316㎡ (약 1003평)입니다.

* 가장 큰 특징은 분묘 다수 소재 및 분묘기지권 성립 여부 불분명, 임야 일부가 마을길 및 전으로 이용되고 있다는 점입니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 다수의 공법상 제한 사항이 존재하므로, 토지이용계획 및 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 등기부상 권리관계는 말소될 예정으로, 인수되는 부담은 없어 보이나 분묘기지권은 별도 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 도시지역 제1종일반주거지역 내 위치: 잠재적인 개발 가치를 지닙니다.

* 분묘기지권, 이용 현황 등 제반 리스크를 감안하여 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 주민의 이용이 있는 현황을 바탕으로 토지 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 742,784,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

* 분묘기지권, 토지 이용 현황, 다수의 공법상 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 대비 70%~80% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 잠재적 리스크를 해소하기 위한 비용, 향후 개발 가능성 등을 신중하게 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 520,000,000원 ~ 595,000,000원 (본 예상가는 잠정적이며, 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.