나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경250 [1] 강원특별자치도 강릉시 포남동 1005-246 조성아파트 5층510호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동에 소재하는 "포남대교" 서측 인근에 소재하는 "조성아파트 5층 501호"로서, 경매목적의 감정평가입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근버스정류장까지의 거리, 노선, 운행빈도 등으로 보아 교통사정 은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 내 5층 510호로서, - 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등 - 내부 : 도배지, 타일마감 등 - 바닥 : 장판지, 타일마감 등 - 창호 : PVC샷시 등

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 현황 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남서측, 북동측으로 약 폭 약 8m내외, 약 8m내외, 폭 약10m내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역), 비행안전제6구역(전술)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 80,000,000원, 전입일자 2022.12.16. 확정일자 2023.10.11.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

물건 사건번호: 강릉지원 2025타경250 (1)

소재지 (구주소): 강원특별자치도 강릉시 포남동 1005-246

소재지 (신주소): 강원특별자치도 강릉시 성덕포남로153번길 17 (포남동)

건물 명칭: 조성아파트

물건 종류: 아파트

전유 부분: 5층 510호

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 면적 정보

토지 면적: 52.00㎡ (약 15.7평)

토지 지분: 52㎡

건물 면적: 82.71㎡ (약 25.0평)

건물 지분: 82.71㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 109,000,000원

경매 시작가: (제시되지 않음)

채권자: 김 (본건 경매 신청 채권자로 보임)

등기부상 확인된 채권 총액: 80,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 포남동에 소재하며, "포남대교" 서측 인근에 위치합니다.

현황 아파트 부지로 이용 중인 사다리형 평지입니다.

철근콘크리트조 슬래브 지붕 5층 건물 내 5층 510호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내부는 도배지 및 타일 마감, 바닥은 장판지 및 타일 마감, 창호는 PVC 샷시 등으로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

물건 북서측, 남서측, 북동측으로 각각 약 8~10m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 준주거지역

* 도시계획: 소로2류 (폭 8m~10m, 국지도로)로 지정되어 접합되어 있습니다.

* 기타 제한 사항:

* 가축사육제한구역 (2024-10-30 기준, 모든 축종 사육 제한)

* 비행안전제6구역 (전술)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 변동:

* 1998-12-14: 유종성 소유권 이전

* 2010-11-19: 김선우 소유권 이전

* 2022-11-14: 안상호 소유권 이전 (매매)

* 권리 사항:

* 을구 1번 (2024-12-30): 주택임차권 (권리자: 김율이, 보증금 80,000,000원)

* 전입일자: 2022-12-16

* 확정일자: 2023-10-11

* 말소 여부: 인수 (매수인에게 대항 가능)

* 을구 1-2 (2025-01-03): 1번 임차권 경정 등기

* 갑구 4번 (2025-08-20): 강제경매 개시 결정 (채권자: 김율이, 채권액 80,000,000원, 사건번호: 춘천지방법원 강릉지원 2025타경250)

등기부 채권 총액: 80,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김율이)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-16

* 확정일자: 2023-10-11

* 배당신고일자: 2024-12-30

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항할 수 있는 권리가 있음)

* 비고: 임대차 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수 가능한 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권 등기가 존재합니다.

임차보증금 80,000,000원에 대한 대항력이 있으며, 만약 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 주거 지역 내 아파트 단지로, 주변은 유사한 형태의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

직접적인 상업 시설의 발달 정도나 집객력에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 아파트 단지의 배후 수요를 기반으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

관련하여 추가적인 지도 검색 시, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의점, 소매점, 식당 등이 근거리에 분포할 가능성이 높습니다.

* 혐오시설 조사:

제공된 정보와 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 토지이용계획상의 '가축사육제한구역'은 일부 지역에서 축사 운영으로 인한 냄새 등 환경적 영향을 유발할 가능성을 내포하고 있으나, 이것이 직접적인 혐오시설로 분류되지는 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 마트, 편의점, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 은행, 관공서 등의 금융 및 행정 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

* 단지 인근으로 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치해 있어 자녀 교육 환경이 갖추어져 있을 가능성이 높습니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 의료시설

* 지역 내 병원, 의원 등 의료기관 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 의료시설 정보는 지도 검색 필요)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 을구 1번 임차권 등기의 대항력으로 인해, 배당받지 못한 임차보증금 잔액 80,000,000원(또는 일부)을 매수인이 인수해야 할 위험이 가장 큽니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 추가로 부담하게 될 수 있음을 의미합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역 지정으로 인해 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉시 포남동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

그러나 등기부상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 80,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

채권자가 임차인 본인이라는 점은 특이사항이나, 경매 신청 금액(80,000,000원)이 임차보증금과 일치하여 배당을 통한 변제를 기대하고 있을 가능성이 높습니다.

이러한 권리 분석상의 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 강릉시 포남동이라는 입지: 지역 내 주거 수요가 꾸준한 지역에 위치하고 있습니다.

* 명확한 감정가: 109,000,000원의 감정가가 산정되어 있어, 이를 기준으로 가치 판단이 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 그 금액과 전입/확정일자 등이 명확하여 인수 금액 산정이 비교적 용이합니다. (단, 실제 배당 결과는 예측 불가)

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 109,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있는 임차보증금 80,000,000원이 존재합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 본 물건의 실질적인 매수 가치를 산정하기 위해서는 감정가에서 인수 보증금을 차감하는 방식을 고려할 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

109,000,000원 (감정가) - 80,000,000원 (인수 보증금) = 29,000,000원

이는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못해 매수인이 80,000,000원을 추가로 부담해야 하는 최악의 시나리오를 가정한 보수적인 산정 방식입니다.

실제 입찰 시에는 물건의 시장 가치, 경쟁 상황, 배당 결과 예측 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 하며, 본 산정액은 단순 참고용입니다.

보수적인 접근을 위해서는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하되, 인수되는 보증금을 감안하여 총 매수 비용이 적정 수준이 되는지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.