나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101349 [1] 경기도 의왕시 삼동 192-544 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봉일 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 '의왕역 - 지하철1호선' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(의왕역 - 1호선)이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트트구조 평스라브지붕, 지하1층/지상10층 건물 내 9층 902호로서,
(사용승인일 : 2021.01.13)
외벽 : 석재붙임 마감 등입니다.

이용상태

기호(1)은 '다세대주택-도시형생활주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완만한 경사의 부정형 토지로서, 현재 업무시설(오피스텔), 다세대주택 등 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 동측으로 노폭 약8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(해발 178.21m 고도제한 이하 위탁(2015. 12. 21.) )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(부곡처리구역)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가)입니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

도시형생활주택으로 이용중임.
주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 1.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101349 (1)

소재지: 경기도 의왕시 삼동 192-544 9층 902호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건물사용승인일: 2021년 01월 13일

감정가: 365,000,000원

토지면적: 14.73㎡ (약 4.46평)

건물면적: 50.16㎡ (약 15.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층/지상10층 건물 내 9층 902호

2. 입지조건

위치: 경기도 의왕시 삼동 소재 '의왕역 - 지하철 1호선' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 의왕역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26, 외국인 토지거래허가)으로 지정되어 있습니다.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 배수구역, 하수처리구역 등이 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 2021년 10월 26일 접수된 이엘자산관리대부유한회사의 가압류 (채권금액 48,604,642원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 지상권 개요는 비고란에 기재되어 있으나, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리와는 별개로 해석될 수 있습니다.)

주요 권리사항으로는 주택임차권이 있습니다. 임차인은 주택도시보증공사(승계)이며, 보증금 337,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입/확정일자는 2021년 4월 12일이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 1일부로 주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각이 진행됩니다.

이에 따라 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

그 외 소유권보존, 소유권이전, 공유자지분 이전, 가압류, 압류 등 다수의 권리사항이 등기부등본에 기재되어 있으나, 이는 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

주변 환경은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 지역 내 다양한 용도의 건물이 개발된 지역입니다.

교통 측면에서는 지하철 1호선 의왕역이 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 접근성이 매우 좋습니다.

최근 실거래가를 살펴보면, 본건과 유사한 면적(50.8㎡)과 건물 연식(2021년 준공)을 가진 '아르테2단지' 물건이 2026년 7월 1일에 325,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이 외에 2002년 준공된 59.79㎡ 면적의 주택이 2026년 5월 6일 220,000,000원에, 1991년 준공된 54.87㎡ 면적의 주택이 2026년 7월 8일에 195,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 2021년 준공된 신축급 건물로, 인근 신축 건물 시세와 비교 시 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 등 다양한 주거 형태가 공존하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 편의성은 지하철 1호선 의왕역이 근접해 있어 수도권 출퇴근이 용이하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장 또한 가까이에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

생활 편의시설로는 근린생활시설이 지역 내에 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형마트, 병원, 학교 등의 정보는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.)

건물 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 기본적인 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 2025년 8월 26일까지 지정되어 있습니다. 특히 외국인 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있으므로, 취득 주체에 따른 추가 확인이 필요합니다. (일반적인 내국인 주거용 취득 시에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.)

임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 법적으로 해석의 여지가 있을 수 있으며, 이에 대한 추가적인 법률적 검토가 권장됩니다. (단, 제공된 정보상으로는 매수인에게 인수되는 보증금은 0원입니다.)

건축물대장상 주 용도가 업무시설로 기재되어 있으나, 실제로는 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이므로, 이용 현황과 공부상의 용도 차이에 대한 확인이 필요합니다.

지역 내에 다양한 용도의 시설이 혼재하여 소음, 교통량 증가 등으로 인한 생활 불편이 발생할 수 있습니다.

비행안전제3구역으로 지정되어 있어 건축 관련 고도 제한 등이 있을 수 있으나, 일반적인 주거용 건물 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

현재까지의 정보로 파악된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 의왕역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물 상태가 양호하며, 인근 유사 신축 빌라의 최근 실거래가를 비교했을 때 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회로 판단됩니다.

특히, 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권에 대한 포기 확약서를 제출함에 따라, 매수인에게 인수되는 보증금 부담이 없어 권리관계가 명확하다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 여부와 임차인의 확약서에 대한 법적 해석 등은 입찰 전 반드시 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물(2021년 준공)로 실거주 및 임대 투자 모두 용이하며, 상품성이 우수합니다.

* 의왕역 초역세권에 위치하여 뛰어난 교통 편의성과 더불어 향후 역세권 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 보증금 인수 부담이 0원으로, 권리 분석이 명확하여 안전한 물건 취득이 가능합니다.

* 비슷한 조건의 인근 신축 빌라 시세와 비교 시, 경매 특유의 할인율을 적용받을 경우 합리적인 가격으로 투자할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 365,000,000원입니다.

본건과 유사한 면적(50.16㎡) 및 준공년도(2021년)를 가진 아르테2단지 물건이 2026년 7월 1일에 325,000,000원에 거래된 사례가 있어, 이를 기준으로 시세 파악이 가능합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 부담은 고려하지 않아도 됩니다.

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 적정 시세는 약 325,000,000원 수준으로 판단됩니다.

경매 시장의 경쟁 상황 및 낙찰률 등을 감안할 때, 안정적으로 낙찰받기 위한 예상 입찰가는 약 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 시장 분석, 입찰 참여자 수를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.