나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101348 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 425-7 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 전철1호선 '석수역' 남측 인근에 위치
하며 주위는 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 바,
대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

알.씨조 및 조적조 평스라브지붕 4층건 내 지하층 1호로서,
외벽 : 적연와타일치장붙임
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 하이샤시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
[별첨 ""건물개황도"" 참조]

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 방형의 토지로서 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권),
도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

지분매각
공유자우선매수는 1회에 한함(1회에 한하여 허용)
건물명이 우성빌라로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 안양지원 2025타경101348 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 석수동 425-7 지하층1호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 24,800,000원

* 토지면적: 35.95㎡ (약 10.87평)

* 토지지분: 5.52911㎡ (약 1.67평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 59.04㎡ (약 17.86평)

* 건물지분: 9.080352㎡ (약 2.75평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOO

* 건물명: 우성빌라 (표시되어 있음)

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

* 주의사항: 지분매각

* 공유자우선매수: 1회에 한하여 허용

2.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 지하철 1호선 '석수역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

2.

1.1. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 채종천

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2003-05-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 1995-09-13, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 채동호

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2018-11-06, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 채종문 외 5명 (상속)

* 등기구분: 갑12, 접수일자: 2022-12-30, 권리종류: 2번 채종문 지분 가압류, 권리자: 신한카드주식회사, 권리금액: 7,828,473원, 말소: 말소 (수원지방법원 2022카단12055)

* 등기구분: 갑13, 접수일자: 2025-08-25, 권리종류: 2번 채종문 지분 강제경매 (12번 가압류의 본압류로의 이행), 권리자: 신한카드주식회사, 권리금액: 10,499,300원, 말소: 말소 (수원지방법원 안양지원 강제경매개시결정 2025타경101348)

* 등기부채권 총액: 40,328,473원

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-09-21

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

* 비고: 지분매각, 공유자우선매수는 1회에 한함, 건물명이 우성빌라로 표시되어 있음

2.

1.1. 상권분석

본건은 지하철 1호선 석수역 인근의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다양한 상업 시설이 발달해 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 인근에 혐오시설이 직접적으로 보고된 바는 없으나, 전반적인 지역 개발 상황 및 상권 흐름을 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

2.

1.1. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 석수역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 석수역 주변으로 병원, 은행, 마트, 다양한 음식점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 관악산초등학교, 석수초등학교 등 교육시설이 인근에 소재합니다.

* 녹지: 관악산 등 녹지 공간 접근성이 양호한 편입니다.

2.

1.1. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 전체 소유권 확보에 제약이 따르며, 지분 비율에 따른 권리 행사 및 처분에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수인이 낙찰받지 못할 위험이 있습니다. 이는 1회에 한하여 허용됩니다.

* 건물 노후도: 본건 건물명이 우성빌라로 표시되어 있으며, 유사 건물 정보상 건축 연도가 1988년으로 추정되어 상대적으로 노후화되었을 가능성이 있습니다. 이는 수리 및 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 임차인: 채무자인 채종천이 임차인으로 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있고 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 실제 점유 관계 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 권리관계 복잡성: 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

2.

1.1. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 석수역 역세권에 위치하여 입지적 장점이 있으나, 토지 및 건물 지분으로 매각되는 점, 공유자 우선매수권의 존재, 상대적으로 노후된 건물 상태 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 감정가는 24,800,000원이나, 최근 실거래가 정보를 고려할 때 시세와의 차이가 존재할 수 있습니다. 지분 매각 건은 신중한 접근이 요구됩니다.

2.

1.1. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 석수역을 편리하게 이용할 수 있어 교통 편의성이 높습니다.

* 지역 개발 잠재력: 안양시 만안구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 지분 매각임에도 불구하고 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 지분 가치 및 위험 요인 고려 필요)

2.

1.1. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(59.97㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 30,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 59.04㎡이며 감정가는 24,800,000원입니다. 신축 연도 차이(비교 사례 2019년 vs 본건 추정 1988년) 및 지하층이라는 점, 그리고 지분 매각이라는 특성을 고려했을 때, 본건의 실질적인 가치는 감정가와 비교 사례의 중간 수준에서 결정될 가능성이 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 위험 요인을 감안하여, 경쟁이 과열되지 않는 선에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 27,000,000원으로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가에 소폭 상승을 반영하되, 지분 매각 및 공유자 우선매수권이라는 위험을 감안한 보수적인 접근입니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태 및 실제 점유 관계를 면밀히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.