나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101340 [1] 경기도 군포시 당동 778-1 라포레 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 '1호선 군포역' 남서측 인접에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 전통시장 등의 상업시설, 오피스텔, 아파트, 모텔 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, '1호선 군포역'이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 제10층 제1002호로서,
(사용승인일 : 2019.02.26.)
외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 및 일부 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비, 기계식 주차설비, 소화전설비 및 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 20m, 서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 당동 778-1 :도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>

2. 당동 778-27 :도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>

3. 당동 778-29 :도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.1.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101340 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 778-1 라포레 10층1002호

용도: 오피스텔

감정가: 350,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 12.42㎡ (약 3.76평)

토지지분: 12.4206㎡ (약 3.76평)

건물면적: 80.15㎡ (약 24.22평)

건물지분: 80.1509㎡ (약 24.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 라포레

총층수: 14층

해당층수: 10층

사용승인일: 2019년 2월 26일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 제10층 제1002호

1.4. 토지 정보

토지 이용계획:

* 당동 778-1: 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>

* 당동 778-27: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>

* 당동 778-29: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 '1호선 군포역' 남서측에 인접하여 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 전통시장, 오피스텔, 아파트, 모텔 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 '1호선 군포역'이 위치하여 제반 교통 환경은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북측으로 약 20m, 서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 안양지원의 강제경매개시결정 (2025타경101340) 등기부채권 총액: 361,000,000원.

3.2. 주요 권리 내용

* 을7: 주택임차권 (권리자: 서명석, 권리금액: 361,000,000원, 전입일자: 2021-04-20, 확정일자: 2021-04-14) - 등기부상 말소 예정

* 갑6: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 361,000,000원) - 말소기준권리

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(서명석)

* 보증금: 361,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-20

* 확정일자: 2021-04-14

* 배당신고일자: 2023-06-07

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 승계

3.4. 인수/소멸 권리

본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인 현황에서 확인된 주택도시보증공사(HUG)는 대항력을 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.1.)가 제출되었습니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 1호선 군포역 역세권에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 전통시장, 다양한 오피스텔 및 주거 시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

군포역 주변으로 형성된 상업시설을 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 접근성이 우수하며, 차량 이동 또한 편리한 편입니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본건 물건의 가치에 중대한 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 직접적으로 인접해 있거나 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다. 이는 잠재적 리스크를 크게 해소하는 긍정적 요인입니다.

5.2. 물리적/법적 리스크

건축물 정보 및 공부상 하자 사항은 특별히 확인되지 않았습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제지역 등은 일반적인 사항으로 큰 리스크로 작용하지는 않을 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 군포시 당동, 1호선 군포역 역세권에 위치한 신축(2019년 준공) 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하며, 복합 상업/주거 지역에 속해 있어 안정적인 가치 상승 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 가장 큰 잠재적 리스크였던 임차 보증금 관련 문제가 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 명확하게 해소되어, 매수인이 안심하고 인수할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 군포역 역세권의 우수한 입지 조건

* 비교적 신축(2019년 준공) 건물로 관리 상태 양호 기대

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기로 인한 권리 리스크 완전 해소

* 혼재된 상업, 주거 지역 내 오피스텔로 안정적인 수요 기대

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 관리 용이성

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 거래 정보를 바탕으로 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 건물 면적: 80.15㎡ (약 24.22평)

* 감정가: 350,000,000원 (약 14,450,867원/평)

최근 거래 사례 (비교 대상 면적: 약 84.8162㎡, 약 25.65평):

* 2024년 6월 11일 (12층): 370,000,000원 (약 14,422,112원/평)

* 2026년 1월 22일 (4층): 325,000,000원 (약 12,668,322원/평)

분석:

본건 오피스텔은 10층에 위치하여, 4층 거래 사례보다 높은 가격대를 형성할 가능성이 높으며, 12층 거래 사례와 유사하거나 약간 낮은 수준에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 12층 거래 사례가 약 1442만원/평, 본건 감정가는 약 1445만원/평으로 시세와 감정가가 유사한 수준입니다. 4층 거래 사례는 1267만원/평으로, 층수 차이를 고려할 때 해당 가격대는 하한선으로 볼 수 있습니다. 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 낙찰가율 상승에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

위 시세 분석 및 권리 분석 결과를 종합하여, 본 건의 적정 예상 입찰가는 358,000,000원으로 산정합니다. 이 가격은 감정가 수준에서 10층이라는 좋은 층수와 권리 관계의 명확성을 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.