나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53152 [1] 경기도 광명시 철산동 119-2 가산디오스텔 오피스텔 14층1430호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 ""도덕초등학교"" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 공동
주택, 아파트형공장, 업무시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 중 14층 1430호로서
외벽 : 몰탈페인팅등 마감
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비등 되어있고 건물내 승강기설비, 소화설비, 주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주상용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 물건 서측으로 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 고도지구, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) 제3종구역<공항시설법>,
진입표면구역(김포공항)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에
관한허가구역(토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)(국토교통부 제2025-1058호(대상:
외국인 등/용도:주택)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박재성)로부터 2026. 4. 20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53152 (1)

* 소재지: 경기도 광명시 철산동 119-2 가산디오스텔 오피스텔 14층 1430호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 177,000,000원

* 토지면적: 7.99㎡ (약 2.42평)

* 토지지분: 7.99㎡ (약 2.42평)

* 건물면적 (전용면적): 19.05㎡ (약 5.76평)

* 건물지분: 19.05㎡ (약 5.76평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축 연도: 2020년

2. 입지조건

* 위치: 본 건은 경기도 광명시 철산동 소재 “도덕초등학교” 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 공동 주택, 아파트형 공장, 업무 시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조이며, 15층 건물 중 14층에 위치합니다.

* 토지 이용상태: 사다리형 토지로, 주상용 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 대상 물건 서측으로 도로와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 고도지구, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로), 제3종구역(김포공항), 진입표면구역(김포공항), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 특히 외국인 등 특정 대상 및 주택 용도에 적용됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2023년 12월 26일 접수된 제주은행의 가압류(갑5)입니다.

* 주요 권리 사항:

* 집합건물 등기부 요약상 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나, 모두 말소 처리되었습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 2025년 8월 26일 강제경매(갑11)를 신청하였습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 박재성 승계인)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 8월 18일

* 확정일자: 2023년 7월 18일

* 배당신고일자: 2024년 1월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(양도전:임차인 박재성)로부터 2026년 4월 20일, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 본 건이 소재한 광명시 철산동은 공동주택, 업무시설, 공장 등이 혼재된 지역으로, 오피스텔의 주요 수요층인 직장인 및 소규모 사업자들의 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 도덕초등학교 인근 및 대로변에 위치하여 유동인구 확보 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 2024년 1월 19.05㎡ 면적이 91,000,000원에 거래되었으며, 2026년 7월에는 85,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 이는 본 건의 감정가 177,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 건물 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 도덕초등학교가 있으며, 상업 및 업무 시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

* 건물 내 설비: 위생 설비, 승강기, 소화 설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등 특정 대상 및 주택 용도에 해당 시 거래 허가가 필요합니다.

* 공항 관련 구역 지정: 제3종구역(김포공항) 및 진입표면구역(김포공항)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 실거래가 시세 차이: 본 건의 감정가(177,000,000원)와 최근 실거래가(2024년 1월, 91,000,000원) 간에 큰 격차가 존재합니다. 이는 시장 변동, 감정가 산정 시점, 또는 향후 시장 전망 등을 고려한 신중한 분석이 요구됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 채권: HUG는 본 경매의 채권자로서 140,000,000원의 채권을 가지고 있으며, 임차인의 대항력은 포기되었으나 채권 규모를 고려한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광명시 철산동에 위치한 2020년 준공의 비교적 신축인 가산디오스텔 오피스텔입니다. 교통 및 입지 조건은 보통 수준이나, 토지거래허가구역 및 공항 관련 구역 지정과 같은 법적 제한 사항이 존재합니다. 권리 관계는 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매각으로 모두 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 시세 차이는 본건의 가장 큰 위험 요소이며, 투자 결정 시 이 부분을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력 포기로 추가 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 교통 접근성: 대로변 인근 위치 및 버스정류장 소재로 교통이 편리합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자: 경매 개시의 주체로서 채권 회수에 대한 의지가 확인됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 177,000,000원 대비 최근 실거래가(2024년 1월, 19.05㎡ 기준 91,000,000원)가 현저히 낮은 상황이므로, 시세 조사가 매우 중요합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 140,000,000원의 채권을 보유하고 있음을 감안할 때, 이보다 크게 낮은 금액으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다. 토지거래허가구역 지정 등 법적 제한 사항도 고려해야 합니다.

시장 상황, 유사 물건의 최근 실거래가, 향후 예상 시세 변동 등을 종합적으로 고려했을 때, 현재 감정가보다는 최근 거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 80~90% 수준에서 감정가를 고려하되, 실제 시장 가치에 기반한 입찰가 산정이 필수적입니다.

잠재적 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 120,000,000원에서 140,000,000원 사이를 권장합니다. 이는 감정가 대비 약 67.8% ~ 79.1% 수준이며, 최근 실거래가보다는 높은 범위입니다. 최종 입찰가 결정 시에는 철저한 현장 조사와 최신 시세 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.