나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42431 [1] 경기도 평택시 팽성읍 객사리 155-1 3층307호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 객사리 소재 ""부용초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 5층 건내 3층307호(사용승인일 : 2018.02.07.)로서,
외벽 : 석재판넬 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(내부 이용상황 및 구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스개별난방설비, 승강기, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부용초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-평택향교)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

차랑 교행 가능한 도로에 접한 엘리베이터 있는 5층 건물의 3층에 소재함.
신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 3. 27.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 부동산 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42431 (1)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 객사리 155-1 3층307호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 168,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 44.45㎡ (약 13.45평)

토지 지분: 44.4538㎡ (약 13.45평)

건물면적: 78.99㎡ (약 23.90평)

건물 지분: 78.99㎡ (약 23.90평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층

사용승인일: 2018.02.07

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 차량 교행 가능한 도로에 접한 엘리베이터 있는 5층 건물의 3층에 소재함. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 3. 27.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출.

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본건은 경기도 평택시 팽성읍 객사리 소재 부용초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

제1종일반주거지역

소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역

상대보호구역(부용초교)

비행안전제5구역(전술)

문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-평택향교)

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25., 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 을3 근저당권 (채권자: 진상갑, 접수일자: 2021.09.27.)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을3 근저당권, 을4 주택임차권(김진웅), 갑2 공유자전원지분전부이전, 갑3 압류(국민건강보험공단), 갑4 가압류(주식회사대한채권관리대부), 갑5 압류(성남시), 갑6 압류(성남시), 갑7 압류(남동구), 갑8 강제경매(주택도시보증공사)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김진웅)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-23

확정일자: 2021-04-05

비고: 대항력 없음 (등기부상 주택임차권 을4로 등재되었으나, 비고란에 대항력 없음으로 명시. 신청채권자(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않을 것으로 예상되나, 확약서 내용의 최종 법원 판단 확인 필요.)

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-29

비고: 대항력 없음.

* 임차인: 추

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-11

비고: 대항력 없음.

3.3. 권리분석 요약

신청채권자 주택도시보증공사(HUG)가 2026. 3. 27.자로 임차인(김진웅)의 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 해당 임차인에 대한 보증금 인수 부담이 없음을 시사합니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항과 함께 법원의 최종적인 권리분석 결과 및 확약서의 효력을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 평택시 팽성읍 객사리 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

4.2. 주변 거래 사례 분석

* 수청빌라106동 (1995년식, 44.1㎡): 2025년 12월, 21,000,000원 (다세대)

* 더팰리스스위트팽성 (2018년식, 84.61㎡): 2026년 3월, 205,000,000원 (연립)

* 이레팰리스 (2014년식, 62.72㎡): 2026년 5월, 130,400,000원 (다세대)

4.3. 시장 평가

본건(78.99㎡, 2018년 사용승인)과 유사한 연식의 더팰리스스위트팽성(84.61㎡, 2018년식)은 2026년 3월 205,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가 168,000,000원은 해당 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 이레팰리스(62.72㎡, 2014년식)의 2026년 5월 거래가 130,400,000원과 비교하면 본건의 면적이 더 넓으므로 감정가가 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

* 부용초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주위로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 편의시설

* 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

* 차량 교행이 가능한 도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

신청채권자 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 법원의 최종 확정 내용 확인 및 HUG와의 계약 내용을 면밀히 검토해야 합니다. (김 임차인, 보증금 1.7억원)

이창우, 추정아 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래계약허가구역

본건 소재지는 2025.08.26 ~ 2026.08.25 기간 동안 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 해당 기간 내 경매가 진행될 경우, 외국인, 법인, 단체는 주택 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다.

6.3. 기타 제한사항

* 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 군사작전상 제약이 있을 수 있습니다.

* 문화재보호구역(도지정300m이내지역-평택향교)으로 지정되어 있어 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 공동담보 물건이 존재할 경우, 해당 물건의 매각 결과에 따라 본건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍 객사리에 위치한 연립주택(도시형생활주택)으로, 2018년에 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며 엘리베이터가 설치되어 있습니다. 교통 접근성이 양호하고, 주변에 주거 및 근린생활시설이 있어 생활 환경이 보통입니다.

감정가는 168,000,000원이며, 최근 주변 유사 물건의 실거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 인수 여부로, 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 확약서를 제출함에 따라 매수인의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 최종 법원 판단을 반드시 확인해야 합니다.

토지거래허가구역 지정 기간, 비행안전구역, 문화재보호구역 등 추가적인 제한 사항들을 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 평택시 팽성읍은 미군기지 이전 등 개발 호재가 있어 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 명도 리스크가 현저히 낮아질 가능성이 높습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 168,000,000원

* 주변 시세 분석:

- 더팰리스스위트팽성 (2018년식, 84.61㎡): 2026년 3월, 205,000,000원

- 이레팰리스 (2014년식, 62.72㎡): 2026년 5월, 130,400,000원

* 본건 건물면적(78.99㎡) 및 사용승인 연도(2018년)를 고려할 때, 유사한 더팰리스스위트팽성의 최근 실거래가(205,000,000원)를 참고하여 시세 범위를 파악할 수 있습니다.

* 임차인 인수 보증금: 0원 (HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 예상)

* 예상 입찰가: 감정가 168,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 경매 경쟁률을 고려하여 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.