나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52811 [1] 경기도 광주시 회덕동 161-6 스타파크뷰 106동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 ""회덕1동마을회관"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제4층 제401호로서,
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 치장벽돌 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 하야샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용주임.
후첨 ""건물개황도"" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 개별 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 노폭 약 4마토 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(국공 제2025-1058(2025.8.21.)호 : 2025.8.26.~2026.8.25.) 토지거래계약에관한허가구역(국공 제2025-1058(2025.8.21.)호 : 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

주택도시보증공사(양도전:송인황)로부터 2026.06.01자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52811 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 광주시 회덕동 161-6, 스타파크뷰 106동 4층 401호

용도: 다세대주택

건물면적: 56.02㎡ (약 16.95평)

건물지분: 56.02㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 4층 중 4층 401호 (건축 허가 2012년, 사용 승인 2014년 추정)

1.3. 토지 정보

토지면적: 55.12㎡ (약 16.67평)

토지지분: 55.125㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 1억 4,300만원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 ""회덕1동마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 소유권 이전, 압류, 강제경매, 주택임차권 등의 권리 내역이 확인되며, 말소기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(양도전: 송인황) 명의의 임차인이 존재하며, 보증금 1억 7,800만원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-24, 확정일자 2021-06-02로 확인됩니다.

* 해당 임차인(송인황)은 주택도시보증공사로부터 2026.06.01자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서를 제출한 상태입니다.

* 등기부상 주택임차권은 말소된 것으로 기재되어 있으나, 상기 확약서의 법적 효력 및 유효성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (확약서 내용대로 대항력 포기 시)

3.3. 말소기준 권리

말소기준 권리는 국민건강보험공단의 압류 (접수일자: 2023-04-11)입니다.

3.4. 인수되는 권리

상기 임차인 관련 확약서 내용에 따라 대항력 있는 임차인으로부터 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되나, 확약서의 효력 발생 시점 및 법적 해석에 따라 인수 여부가 달라질 수 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 주변은 주택가와 함께 소규모 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 특이할 만한 혐오시설이나 대규모 상업 시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 지역 특성

지역적으로 주거 기능과 소규모 산업 활동이 공존하는 복합적인 성격의 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장 이용이 용이하며, 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있을 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건 인근의 구체적인 초등학교, 중학교 등 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 교육 환경을 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인이 제출한 확약서(2026.06.01자)는 대항력 포기를 전제로 하나, 해당 확약서의 최종적인 법적 효력 및 유효성 여부를 철저히 검토해야 합니다. 만약 확약서의 효력이 인정되지 않거나 특정 조건 불충족 시, 낙찰자가 임차보증금 1억 7,800만원을 인수해야 하는 위험이 발생할 수 있습니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 내용에 대한 구체적인 사항을 파악하여 낙찰자에게 미칠 영향을 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약에관한허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내에서의 거래 행위에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가가 주변 시세 대비 다소 낮게 형성된 점이 매력적일 수 있으나, 임차인 관련 특이사항(확약서 제출, HUG 인수조건 변경)으로 인한 권리관계의 불확실성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이나, 여러 토지 이용 제한이 존재합니다. 안정적인 투자를 위해서는 권리관계의 명확한 확인 및 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 평가되었습니다.

* 임차인 관련 특이사항에 대한 명확한 분석과 권리관계 정리가 이루어질 경우, 잠재적 리스크 해소를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 회덕파크빌 (102동, 59.36㎡): 2026.05.18, 1억 4,500만원

* 럭키타운 (112동, 56.45㎡): 2026.05.15, 1억 5,000만원

* 주원타운 (105동, 59.81㎡): 2026.05.11, 1억 7,500만원

본건 건물 면적(56.02㎡)은 럭키타운(56.45㎡)과 유사하며, 최근 실거래가 평균은 약 1억 5,667만원입니다. 본건 감정가(1억 4,300만원)는 최근 시세 대비 약 8% 낮게 평가되었습니다.

임차인 보증금 1억 7,800만원을 인수하지 않는다는 전제 하에, 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정합니다. 면적, 층수, 동별 위치 등을 고려하여 럭키타운(1억 5,000만원) 및 회덕파크빌(1억 4,500만원) 사례를 참고할 때, 감정가(1억 4,300만원)부터 시작하여 시세 반영 예상 입찰가는 1억 4,500만원 ~ 1억 6,000만원 선으로 판단됩니다.

단, 임차인 관련 확약서의 법적 효력 및 인수 여부에 대한 최종 확인 없이 입찰할 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 실제 입찰가는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최종 예상 입찰가: 1억 4,500만원 ~ 1억 6,000만원 (권리 인수 여부 확정 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.