나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52776 [1] 경기도 하남시 망월동 1132 퀸즈파크미사1차 1층131호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 수도권 지하철 5호선 '미사역' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 공공시설, 공원등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수도권 지하철 5호선 '미사역'이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상17층 건중 제1층 제131호로서,
(사용승인일: 2019.02.01)
외벽 : 석재붙임, 복합판넬 마감등임.
내벽 : 내부인테리어 마감등임.
창호 : 샷시창호 마감등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

급배수, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지로 장방형,평지이며 오피스텔/근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 주위로 노폭 15 ~ 20미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>,거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~ 26. 8. 25. 외국인 등(법인, 단체 포함) 주택 취득에 한함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

본건은 기준시점 현재 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52776 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1132 퀸즈파크미사1차 1층131호

용도: 근린상가

감정가: 1,380,000,000원

토지 면적: 12.01㎡ (약 3.63평)

토지 지분: 12.0135㎡ (약 3.63평)

건물 면적: 52.70㎡ (약 15.94평)

건물 지분: 52.7㎡ (약 15.94평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 영광군수산업협동조합

1.2. 입지조건

본 건은 경기도 하남시 망월동 소재 수도권 지하철 5호선 '미사역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지, 공공시설, 공원 등이 혼재하고 있습니다.

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 '미사역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 주위로 노폭 15~20미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

외부 지도 및 검색 결과에 따르면, 본 물건 주변은 주거 및 상업 복합 지역으로, 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사와 주변 지역 개발 계획 등은 추가적으로 검토될 필요가 있습니다.

1.3. 권리분석

집합건물 등기부상 소유권은 이시은 외 수협은행(신탁) 앞으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2025년 8월 5일 접수된 영광군수산업협동조합의 근저당권(10,000,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

본 경매는 영광군수산업협동조합의 임의경매 신청에 의해 진행됩니다.

등기부채권 총액은 10,000,000원으로 소유권 관련 채권보다 현저히 낮습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 100만원

전입일자: 2025년 7월 23일

대항력: 있음

비고:

해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금은 0원이나 월세 100만원을 지급하고 있습니다. 보증금이 없더라도 대항력 있는 임차인의 명도 절차는 통상적인 경우보다 복잡하거나 지연될 수 있으므로, 명도 관련 제반 사항을 신중하게 검토해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 하남시 망월동 일대는 최근 개발이 활발히 진행되고 있는 지역입니다.

수도권 지하철 5호선 미사역을 중심으로 오피스텔, 아파트 단지, 상업시설 등이 밀집하며 신흥 상권으로 발전하고 있습니다.

인근에 다수의 오피스텔과 아파트가 있어 고정 배후 수요가 풍부하며, 근린생활시설로서의 기본적인 상권 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 중심상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업시설 공급 증가 가능성도 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 교통

지하철 5호선 미사역이 인근에 위치하여 서울 강남 및 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

주변에 공공시설, 공원 등이 자리하고 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

대형마트, 병원, 학군 등 생활 편의시설은 미사역 인근 상업 지구를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경

오피스텔, 아파트 단지와 함께 있어 주거 밀집 지역으로서의 특성을 가집니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재

집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 이에 대한 행정 제재(이행강제금 등) 부과 및 철거/시정 명령 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이 부분은 낙찰 후 반드시 확인하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인

보증금 0원, 월세 100만원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 보증금이 없더라도 명도 진행 시 예상치 못한 변수나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한사항

거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있으며, 외국인, 법인, 단체의 주택 취득에 한정된 제한이 있으나, 일반적인 근린생활시설 거래에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다. 그 외 지역/지구 지정으로 인한 개발 및 이용 제한 가능성도 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 하남시 미사역 초역세권에 위치한 근린생활시설로, 비교적 최근에 신축된 건물(2019년 사용승인)에 자리하고 있습니다.

뛰어난 입지 조건과 양호한 교통 환경을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높다고 볼 수 있습니다.

그러나 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점과 대항력 있는 임차인이 있다는 점은 명확한 리스크 요인입니다.

특히 위반건축물 문제는 추후 상당한 비용 발생 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 해결 계획 수립이 필수적입니다.

등기부상 채무 총액은 감정가 대비 매우 적어, 권리관계 자체는 비교적 단순한 편입니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지

미사역 도보권에 위치하여 유동인구 확보 및 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 신축급 상가 건물

2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 풍부한 배후 수요

주변의 오피스텔, 아파트 단지가 많아 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 상대적으로 낮은 권리 총액

총 등기부채권액이 1천만원으로 매우 낮아, 명도 후 취득 시 권리상 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 1,380,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 보증금 인수 없음)

* 위반건축물 시정 비용: 해당 비용을 정확히 산출하여 입찰가에 반영해야 합니다.

* 명도 비용 및 시간: 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 과정에 소요될 수 있는 비용과 시간 고려가 필요합니다.

* 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성: 주변 시세 및 임대 현황을 바탕으로 예상 수익률 분석이 필요합니다.

이러한 제반 사항들을 고려할 때, 본 물건의 현재 감정가는 시장 상황 및 물건의 잠재적 가치를 반영한 것으로 판단되나, 위반건축물 등 리스크 해소 비용을 충분히 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 본 건은 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.