나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52771 [1] 경기도 광주시 신현동 259-27 4층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 임야, 소규모 아파트단지 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 근거리에 마을버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 4층 건내 4층 502호로서,
외벽: 치장벽돌쌓기 및 일부 인조석 돌붙임 마감.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 욕실2, 다용도실 현관 등)으로 이용중임.


*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

*외부관찰시 복측 다락방이 소재하는 것으로 조사되니 경매참여시
참고하시기 바랍니다.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 급탕설비, 도시가스난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역,
자연보전권역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

2026. 6. 1.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52771 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 259-27, 4층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 285,000,000원

토지 면적: 59.61㎡ (약 18.03평)

건물 면적: 57.46㎡ (약 17.38평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 연도: 2014년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 1층, 지상 4층 중 4층

1.1. 입지조건

위치: 경기도 광주시 신현동 소재 "신현동행정복지센터" 북동측 인근에 위치.

주위 환경: 다세대주택, 단독주택, 임야, 소규모 아파트 단지 등이 혼재. 전반적인 주위 환경은 보통 수준.

교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

도로: 본건 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있음.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 13일 국민건강보험공단 압류.

임차인 현황:

* 김 (전입 2025-03-26): 보증금 및 차임 미상, 대항력 없음.

* 유 (전입 2023-08-22): 보증금 및 차임 미상, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(이 관련, 전입 2021-03-03): 보증금 275,000,000원, 확정 2021-02-15. 대항력 없음. (주의사항 및 물건명세서 참고사항에 따라, HUG는 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함.)

인수되는 임차보증금: 0원.

등기사항 요약:

* 말소기준권리(갑4, 국민건강보험공단 압류) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정.

* 을6 (주택임차권, 이보미)은 말소 예정.

* 갑5 (강제경매, 주택도시보증공사)도 말소 예정.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

해당 물건은 주거용 다세대주택으로, 상업 시설보다는 주거 환경에 초점을 맞추어야 함.

주변에 다세대주택, 단독주택, 임야, 소규모 아파트 단지 등이 분포하며, 전반적으로 주거 지역의 특성을 보임.

인근에 신현동행정복지센터가 위치하여 행정 편의성을 제공.

1.4. 생활정보

이용 현황: 내부 구조는 방 3개, 주방, 욕실 2개, 다용도실, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 파악됨.

내부 확인: 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 표준적인 이용 상황을 기준으로 함. 경매 참여 시 참고 필요.

특이 외부사항: 외부 관찰 결과, 다락방으로 추정되는 공간이 소재함 (추정).

설비: 급배수, 위생, 승강기, 급탕, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

주변 편의시설 (조사 기반):

* 교육: 인근 초등학교 (예: 신현초등학교, 문형초등학교 등) 및 유치원, 어린이집 다수 소재.

* 마트/쇼핑: 지역 내 편의점 및 소규모 상점 이용 가능. 차량 이용 시 인근 대형마트 등 접근 가능.

* 의료: 지역 내 의원급 의료기관 및 인근 지역(분당, 성남 등) 대형 병원 이용 가능.

* 자연/휴식: 산림 인접 지역으로 쾌적한 자연환경 및 산책로 이용 용이 (문형산 등).

주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 파악되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 마감 상태, 설비 작동 여부, 누수, 결로 등 하자에 대한 정확한 확인이 불가함. 표준적인 상태를 상정하므로 실제와 차이가 있을 수 있음.

다락방 추정 공간: 외부에서 관찰된 다락방이 무단 증축일 경우, 이행강제금 부과 등 추후 문제가 발생할 소지가 있음.

토지 이용 규제: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다수의 규제 사항이 존재하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

주택도시보증공사(HUG)의 권리 포기: HUG가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 관련 법규 및 절차에 대한 정확한 이해 없이 입찰할 경우 예상치 못한 문제가 발생할 가능성 배제 불가.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 8,500만원입니다.

주변 환경은 전반적으로 양호하나, 내부 상태 확인이 어렵다는 점과 다락방 추정 공간, 다수의 토지 이용 규제가 잠재적 리스크로 작용합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이며, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 특히 HUG의 대항력 포기 확약서는 인수 위험을 해소하는 긍정적 요인입니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 유사 면적 및 연식의 물건은 2억 5천만원 ~ 3억 1천만원 범위의 시세를 형성하고 있는 것으로 추정됩니다. 감정가가 이 범위 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다.

다수의 규제가 존재하나, 주거용으로서는 기본적인 편의시설 및 자연환경 접근성이 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

HUG의 대항력 포기로 인한 권리관계의 명확성 확보.

인수되는 임차보증금이 없어 투자금 부담 최소화.

주변 시세 대비 감정가 수준이 합리적으로 보이며, 향후 지역 개발 또는 시장 상황에 따라 시세 상승 여력 기대.

인근 산림 지역 접근성으로 쾌적한 주거 환경.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 임차보증금은 0원이므로, 감정가 285,000,000원을 기준으로 시세 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가 및 감정가격을 고려할 때, 본 물건의 적정 시장 가치는 약 2억 6천만원 ~ 2억 9천만원 수준으로 판단됩니다.

내부 미확인, 토지 이용 규제 등의 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 (2억 7천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.