나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3458 [1] 경기도 광주시 신현동 825-30 더베일리하우스 208동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하 1층 지상 4층 건물 내
제4층 제402호로서,
외 벽 : 석재 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 다락 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 옥탑부분에 복층시설(다락)이 소재하여 이를 포함하여 평가하였으며,
내부구조 및 이용상황 등은 거주자의 현장조사 거부로 인하여 확인하지 못하였으니
참고하시기 바랍니다.

물건 비고

다락 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 성남지원 2025타경3458 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 825-30 더베일리하우스 208동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 445,000,000원

토지면적: 81.00㎡ (약 24.5평)

건물면적: 72.66㎡ (약 22.0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축년도: 2016년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 12월 7일 접수된 국민은행 근저당권(을3)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-01-21

* 배당신고일자: 2025-09-25

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력이 없는 임차인이므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 말소 예정 권리: 을3, 을4, 갑3, 갑4, 을7, 갑7, 을7-1 권리가 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석 및 시세분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 경기도 광주시 신현동에서 유사 면적(70.17㎡)의 다세대주택이 32,000만원(3.2억)에 거래되었습니다.

* 같은 시기에 거래된 더 넓은 면적(84.74㎡)의 다세대주택은 46,500만원(4.65억)에 거래되었습니다.

* 감정가는 44,500만원(4.45억)으로, 유사 면적의 최근 실거래가(3.2억)에 비해서는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 더 넓은 면적의 거래 사례(4.65억)를 고려할 때, 단지 내 시세 편차 가능성도 존재합니다.

* 본건 건물(더 베일리 하우스)은 2016년 준공되었으며, 제시된 전용면적은 72.66㎡(약 22.0평)입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 신현초등학교 남측 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 편리합니다.

* 교육시설: 신현초등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 교통: 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진출입도 원활합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주거 지역으로서 비교적 양호한 환경을 유지하고 있습니다.

* 내부 확인 불가: 거주자의 현장 조사 거부로 인해 건물 내부 상태 및 구조에 대한 정확한 확인이 불가능합니다. 이는 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 다락 포함: 주의사항 및 감정평가서 요약에 다락이 포함되어 있다고 명시되어 있습니다. 이는 실제 면적이나 활용도에 영향을 줄 수 있으나, 구체적인 상태는 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 규제가 적용되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 경기도 광주시 신현동 소재 다세대주택은 신현초등학교 인근의 주거지로 입지 조건이 양호한 편입니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 부담이 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 또한 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 유사 면적 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었고, 내부 확인이 불가하다는 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 다양한 도시계획 제한 사항 또한 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 심리적, 금전적 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 생활 편의시설 인접으로 안정적인 주거 가치를 지닙니다.

* 시세 차익 기대: 감정가와 실거래가 간의 격차를 활용하여 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 시세 분석을 진행한 결과, 유사 면적(70.17㎡)의 최근 실거래가는 3.2억 원이었습니다. 본건의 전용면적(72.66㎡)은 이보다 약간 넓으며, 더 넓은 면적(84.74㎡)의 거래가는 4.65억 원입니다. 감정가는 4.45억 원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가와 주변 시세를 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다. 유사 면적 거래가를 기준으로 하되, 감정가와 더 넓은 면적의 거래가를 참고하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 최근 실거래가 (유사 면적): 약 3.3억 원 (72.66㎡ 기준 환산 시)

* 최근 실거래가 (넓은 면적): 약 3.98억 원 (72.66㎡ 기준 환산 시)

* 감정가: 4.45억 원

내부 미확인, 다락 포함 등의 변수를 고려하고, 시세 대비 합리적인 수준에서 낙찰받기 위한 예상 입찰가는 3억 7천만 원부터 4억 1천만 원 사이로 판단됩니다.

본 건에 대한 예상 입찰가를 3억 8천만원 (380,000,000원)으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 범위 내에서 감정가를 고려한 보수적인 금액입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 후 내부 상태 등을 최종 확인한 뒤 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.