나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52840 [1] 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 도촌중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 근린주택, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 제6층 제602호 로서,
(사용승인일자: 2019-02-21)
외 벽: 석재붙임 및 드라이비트 등 마감,
내 벽: 벽지도배 및 타일 붙임 등 마감,
바 닥: 강마루깔기 및 타일깔기 등 마감,
창 호: 하이새시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
(세부사항은 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 시스템냉방설비, 도시가스를 이용한 개별바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내주차장(자주식:24대, 기계식:24대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지(으뜸이레가)로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20m, 북측으로 노폭 약 12m, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 성남지원 2025타경52840 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 6층602호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 총 연면적: 4188.647㎡ (약 1267.10평)

* 토지 대지권 면적: 742.2㎡ (약 224.48평)

1.2. 매각 정보

* 감정가: 251,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

* 사용승인일자: 2019년 2월 21일

* 해당 층수: 6층 (건물 총 7층)

* 건물 전용면적: 42.59㎡ (약 12.88평)

* 토지 지분면적: 15.71㎡ (약 4.75평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 도촌중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 근린주택, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 중로1류, 중로3류 등 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 2023카단21026 (주식회사 에이드 가압류, 2023년 10월 18일 접수)

3.2. 인수되는 권리

없음. (물건명세서 참고사항에 대항력 있는 임차인이 언급되었으나, 등기부상 을구 1번 주택임차권(박승수, 보증금 260,000,000원)이 말소 예정으로 기재되어 있고, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 배당을 통해 임차보증금이 전액 변제될 것으로 예상됩니다.)

3.3. 말소되는 권리

갑3(소유권이전/신탁등기말소), 을1(주택임차권), 갑6(가압류), 갑7(가압류), 갑8(강제경매). 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 모두 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 5일

* 확정일자: 2021년 11월 12일

* 대항력: 있음 (단, 말소 예정으로 확인됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 위치한 건물(으뜸이레가)은 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있으며, 주변 지역 역시 다양한 근린생활시설과 업무시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 건물 용도

해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물 전체는 총 48세대로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

도촌중학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 주변으로 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 도촌동 일대는 주거단지가 형성되어 있어 마트, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5.3. 기타

별도의 녹지나 공원에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 비행안전구역

군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 중원구 도촌동에 위치한 오피스텔로, 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 도촌중학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호하며, 차량 및 대중교통 접근성 또한 편리합니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 있으나, 등기부상 말소 예정이며 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 비행안전구역으로 지정된 점은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2019년 준공된 비교적 현대적인 건물로 관리 상태 및 활용도가 좋을 것으로 예상됩니다.

8.2. 편리한 교통 및 생활 환경

지하철역과는 거리가 있으나, 버스 노선이 잘 갖추어져 있어 출퇴근 등 이동이 편리하며, 주변에 각종 편의시설이 밀집해 있습니다.

8.3. 합리적인 감정가 및 시장 경쟁력

감정가가 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로, 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.4. 임차인 보증금 부담 없음

대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원이 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되어, 매수인에게 추가적인 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 251,000,000원

최근 매매 사례(2023년 12월): 48.331㎡ (약 14.6평) 기준 280,000,000원. 이를 기준으로 본 물건(42.59㎡)의 시세 추정 시 약 246,700,000원 수준으로 분석됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원은 배당에서 전액 변제될 것으로 예상되어, 인수되는 보증금은 0원으로 간주합니다.

따라서, 감정가와 추정 시세, 그리고 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여, 220,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 본 입찰가 산정은 추정치이며, 실제 낙찰가는 경매 당일 참여자들의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.