나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52800 [1] 경기도 광주시 능평동 359-34 쉬즈마일303동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평동 행정복지센터"" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 골프연습장, 공장 및 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 제2층 제201호로서,
[사용승인일 : 2016.09.20.]

외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 등 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재타일붙임 등 마감,
창호 : 하이 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방 등)으로 이용중임.
(자세한 사항은 후첨 ""내부구조도"" 참고 바람.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지를 자체 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 7M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서 을구 순위번호 5번에 주택임차권(임차보증금 금380,000,000원 등)가 관련된 내용이 있으니 경매 시 참고하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인정의곤)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52800 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 능평동 359-34 쉬즈마일303동 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 337,000,000원

* 토지면적: 74.30㎡ (약 22.48평)

* 건물면적: 65.17㎡ (약 19.72평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 골프연습장, 공장 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2023년 4월 20일자 엠메이드대부의 가압류입니다.

* 총 등기부채권액은 408,338,430원입니다.

* 등기부상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑구: 소유권 이전 (고윤일, 서보근, 오민철), 가압류 (엠메이드대부, 한국에셋채권대부주식회사), 압류 (광주시, 서구(인천광역시))

* 을구: 주택임차권 (정 (정의곤), 보증금 380,000,000원)

* 임차인 현황:

* 이지수: 보증금 1,000,000원, 차임 700,000원. 2024년 9월 9일 전입 및 확정. 대항력 없음.

* 정의곤 (주택도시보증공사 관련): 보증금 380,000,000원, 차임 0원. 2021년 4월 30일 전입, 2021년 4월 5일 확정. 대항력 없음.

* 주택임차권(정의곤) 관련 특이사항:

* 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 1일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 이에 따라, 본건 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 9일, 능평동 227-12번지 포레스빌(103동, 2013년 준공) 53.84㎡(약 16.3평)가 16,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 98.2만원)

* 2026년 5월 9일, 능평동 130-20번지 두루미인3차(바동, 2012년 준공) 59.96㎡(약 18.1평)가 16,400만원에 거래되었습니다. (평당 약 90.4만원)

* 2026년 5월 5일, 능평동 625번지 필하우스(2019년 준공) 52.3㎡(약 15.8평)가 24,700만원에 거래되었습니다. (평당 약 156.1만원)

* 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택(2012~2013년 준공)은 평당 약 90만~98만원 선에서 거래되고 있습니다.

* 본건은 2016년 준공으로 위 비교 사례보다 신축이며, 면적(65.17㎡, 약 19.7평) 또한 비교적 넓은 편입니다.

* 최근 거래된 필하우스(2019년 준공)는 신축 연식 대비 높은 가격을 형성하고 있습니다.

* 제공된 실거래가 정보를 바탕으로, 본건의 현 시세는 평당 약 95만원 ~ 110만원 수준으로 추정됩니다.

* 이를 바탕으로 본건(19.72평)의 예상 시세는 약 18,734만원(19.72평 * 95만원) ~ 21,692만원(19.72평 * 110만원) 범위로 예상됩니다.

* 감정가 33,700만원은 최근 실거래가 대비 현저히 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 제2층 제201호입니다.

* 내부 상태: 다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방 등)으로 이용 중입니다.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수, 난방(도시가스), 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재할 것으로 예상되며, 대중교통 이용이 가능하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시장 시세의 괴리: 본건 감정가(337,000,000원)가 유사 물건의 최근 실거래가(약 19,000만원~21,000만원 추정)보다 현저히 높아, 유찰 가능성이 높으며 첫 경매 진행 시 입찰 경쟁이 치열하지 않을 수 있습니다.

* 건축물 관련 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* HUG 확약서 해석: HUG로부터 제출된 확약서 내용은 긍정적이나, 실제 경매 절차 진행 시 해석상 또는 실무상 이견이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 사용승인일은 2016년 9월 20일입니다.

* 권리분석상 인수할 임차 보증금이 없어 낙찰자가 부담할 채무는 없는 것으로 판단됩니다. 이는 매우 긍정적인 요소입니다.

* 하지만 감정가가 최근 실거래가 대비 매우 높게 책정되어 있어, 시장 가치를 정확히 파악하고 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 19,000만원에서 21,000만원 사이로 추정됩니다.

* 향후 유찰을 거듭할 경우 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 올 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 무인수 조건: HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금(380,000,000원)이 0원이라는 점은 가장 큰 투자 포인트입니다.

* 잠재적 가치 상승: 광주시는 지속적인 개발 계획이 있는 지역으로, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 양호한 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 생활이 가능한 환경입니다.

* 첫 경매 기준, 감정가 대비 낮은 낙찰가 기대: 감정가와 시세의 괴리가 크므로, 첫 경매에서는 유찰될 가능성이 높고, 유찰 시에는 시세 대비 매력적인 가격에 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 최근 실거래가 분석을 통해 추정한 시장 가치는 약 19,000만원 ~ 21,000만원 범위입니다.

* 감정가(33,700만원) 대비 시세가 현저히 낮으므로, 본건의 입찰가는 시세 및 투자 수익률을 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 시세 이하로 적극적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 보수적으로 시세의 80% ~ 90% 수준을 적용할 때, 예상 입찰가는 약 15,200만원 ~ 18,900만원으로 산정할 수 있습니다.

* 다만, 첫 경매임을 감안하여 첫 입찰에서는 시세의 80% 수준인 약 15,200만원 ~ 16,000만원을 중심으로, 향후 유찰 시 점진적으로 상향 조절하는 전략을 권유합니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 16,000만원 ~ 18,000만원 선에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.