나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56979 [1] 경기도 용인시 수지구 신봉동 925 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴웰스톤시티 103동 1층120호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ""신일초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 대단위아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

(기호1)
철근콘크리트조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕 4층 건물내에 1층 120호로서,

외벽: 치장벽돌 마감 등임.
창호: 샷시 창호임.

(사용승인일자: 2015.4.24일임)

이용상태

공동주택(도시형생활주택)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

급배수 위생설비, 난방설비,승강기설비, 지하주차장,소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사 토지로, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 남측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 다음과 같은 기본 정보를 가지고 있습니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56979 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 925 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴웰스톤시티 103동 1층120호

* 건물명: 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 100,000,000원

* 토지면적: 13.60㎡ (약 4.11평)

* 건물면적: 21.00㎡ (약 6.35평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 '신일초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위로는 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본 단지는 남측으로 왕복 4차선의 포장도로와 직접 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25, 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)으로 지정되어 있어 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 말소기준권리는 2024년 04월 16일 접수된 용인시의 압류(갑5)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이정빈 (이 )

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 11일

* 확정일자: 2022년 11월 14일 (등기부 기준)

* 대항력: 있음

* 등기부 요약:

* 을구 5번 주택임차권(이정빈, 2025-02-03 접수, 115,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이며, 등기부 상 '인수'로 기재되어 있어 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

* 을구 7번 강제경매(이정빈, 2025-07-31 접수)는 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 신청한 경매입니다.

* 총 등기부 채권액은 115,000,000원입니다.

* 특이사항: 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 115,000,000원 전액 또는 일부가 배당에서 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 및 등기부 기재 '인수')

* 주의사항: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 이는 배당 결과에 따라 결정될 사항이며, 물건명세서 및 등기부의 '인수' 기재를 최우선으로 고려하여 잠재적 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 본건이 위치한 지역은 대단지 아파트와 근린생활시설, 학교, 공원이 어우러져 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 최근 매매 사례:

* 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴 (2015년 준공, 20.84㎡): 2026년 6월, 2026년 7월 각각 9,500만원에 거래되었습니다. (1층)

* 벨몽테 (2017년 준공, 81.79㎡): 2026년 6월, 51,700만원에 거래되었습니다. (2층) (참고: 면적이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.)

5. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층에 위치하며, 사용승인일자는 2015년 4월 24일입니다.

* 내부 설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기, 지하주차장, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근 초등학교(신일초등학교)와 대규모 아파트 단지, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 주변 환경 (혐오시설): 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 이 의 보증금 115,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 취득 시 외국인 등 관련 규정에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 기타: 비행안전제3구역 등으로 인한 건축 제한 사항은 이미 사용 승인된 건물로서 실질적인 문제 발생 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 수지구 신봉동의 안정적인 주거 지역에 위치한 소형 도시형생활주택입니다. 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 목적이나 소형 임대 투자 물건으로 고려될 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 115,000,000원 중 일부라도 매수인이 인수하게 될 경우, 이는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 최근 동일 단지 실거래가(9,500만원)를 고려할 때, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 입찰 전략이 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신봉동 일대의 우수한 주거 환경 및 인프라.

* 소형 평형으로 인한 낮은 진입 장벽 및 폭넓은 수요층 확보 가능성.

* 향후 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 (20.84㎡ 기준): 9,500만원

* 감정가: 100,000,000원

* 임차인 보증금 (인수 가능성 높음): 115,000,000원

분석:

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 115,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. (물건명세서 '잔액을 매수인이 인수함' 및 등기부 '인수' 기재). 따라서, 보증금 인수 금액을 고려하면 실질적인 취득가는 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 매수인이 이를 전부 인수해야 한다면, 9,500만원에 낙찰받더라도 총 210,000,000원(9500만원 + 11500만원) 이상의 비용이 발생할 수 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 있으나, 이는 배당 결과에 따라 임차인이 보증금 전액을 회수할 경우를 가정한 것으로 해석될 수 있습니다. 그러나 물건명세서와 등기부의 명확한 '인수' 기재를 최우선으로 고려해야 합니다.

따라서, 최악의 경우 인수될 수 있는 보증금 115,000,000원을 감안하여 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 9,500만원을 기준으로, 인수될 수 있는 보증금의 잠재적 부담을 고려할 때, 예상되는 안전한 입찰가는 감정가보다 현저히 낮아야 합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원.

(참고: 본 입찰가는 보증금 인수 가능성을 극도로 보수적으로 반영한 금액이며, 실제 배당 결과에 따라 낙찰 후 추가 부담이 없을 경우 시장 가치에 맞춰 입찰가를 상향 조정할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.