나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1528 [1] 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 '석우중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 대단지, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 내 제11층 제1103호로서,
외벽 : 외장 판넬 및 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급 배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 노폭 약 30미터 내외 및 서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.08.26.~26.08.25., 외국인등대상,건축물의용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경1528 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 11층 1103호

용도: 오피스텔

감정가: 182,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 6.86㎡ (약 2.08평)

토지지분: 6.863㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.68㎡ (약 12.91평)

건물지분: 42.684㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 반송동 소재 '석우중학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 11일 접수된 이예지 명의의 가압류(수원지방법원 2025카단374)입니다. 이 외에도 화성시 명의의 압류가 등기되었으나, 본 경매 개시 결정(2025타경1528)에 따라 해당 권리들은 말소될 예정입니다. 채권자 이예지가 본 경매를 신청한 강제경매 사건이므로, 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이*

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 3월 28일

확정일자: 2024년 1월 2일

배당신고일자: 2025년 7월 30일

대항력: 있음

비고: 본 건의 주요 채권자인 이예지가 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 본 경매 신청 채권자가 임차인 이예지 본인이기 때문에, 통상적으로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황임을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다.

4.2. 시장 동향

최근 2026년 4월 27일, 인근에서 59.462㎡(약 18.0평) 면적의 오피스텔이 283,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 5월 21일에는 39.853㎡(약 12.05평) 면적의 오피스텔이 178,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 42.68㎡(약 12.91평) 면적으로, 최근 거래 사례와 비교 시 감정가 수준이 시장가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

인근에 석우중학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 이*는 대항력 있는 임차인이지만, 본 경매 신청 채권자가 임차인 본인이므로 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 배당 절차 및 최종 확정 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 등기부등본 및 법원 관련 서류를 통해 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

본 건은 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로 및 중로 접합 등 다양한 도시계획시설에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 토지이용계획 및 제한사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 최근 부동산 시장 변동성에 따라 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 반송동의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 최근 유사 면적의 거래 사례와 비교 시 감정가가 적정 수준으로 판단되며, 임차인 관련 권리 분석이 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획 및 시장 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통 편리: 주요 도로 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 경매 신청 채권자이므로, 보증금 인수 리스크가 없습니다.

* 향후 개발 가능성: 성장관리권역 및 지구단위계획구역에 포함되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

185,000,000원

본 건의 감정가는 182,000,000원입니다. 최근 유사 면적(약 12.05평)의 오피스텔이 178,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 본 건은 11층으로 입지상 장점이 있습니다. 따라서 감정가 수준을 기준으로 하되, 경쟁 상황을 고려하여 185,000,000원 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.