나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34287 [1] 경기도 김포시 장기동 2083-4 금광하이테크시티 5층538호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 ""김포경찰서"" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 중 제5층 제538호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등임.
창호 : 샷시창호 등임.
(사용승인일자 : 2021-11-30)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(제1종근린생활시설) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 8차선 및 남서측으로 왕복 5~6차선, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만),
제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,
하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34287 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (을1 등기사항 근거, 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 장기동 2083-4 금광하이테크시티 5층538호

용도: 지식산업센터, 지원시설(제1종근린생활시설)

건물면적: 70.00㎡ (약 21.18평)

토지면적: 23.72㎡ (약 7.18평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 중 제5층 제538호

사용승인일자: 2021년 11월 30일

토지형상: 부정형

토지이용: 공장(지식산업센터) 및 지원시설(제1종근린생활시설) 부지

1.4. 매각 정보

감정가: 267,000,000원

총채권액 (등기부 기준): 268,769,689원

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2022-06-30 접수)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "김포경찰서" 북서측 인근에 위치함.

주변은 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 복합 상업 및 업무지구임.

본 물건은 김포한강신도시 내에 위치하며, 김포 신도시 택지개발지구에 속해 있음.

1.1. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.1. 3. 도로상태

본건 북서측으로 왕복 8차선, 남서측으로 왕복 5~6차선, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자 도로를 이용 중임.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

을1 근저당 (중소기업은행, 204,000,000원, 2022-06-30 접수)이 말소기준권리임.

1.2. 2. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (김응철)

* 을1: 근저당 (중소기업은행) - 말소기준권리

* 갑3: 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 64,769,689원) - 말소

* 갑4: 임의경매 (중소기업은행, 186,009,007원) - 본건 경매 개시

* 등기부채권 총액: 268,769,689원

1.2. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 등기사항 권리들은 모두 말소될 예정임. 별도의 인수되는 권리는 없음.

1.2. 4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 파악된 임차인은 없으며, 임대관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 지역 특성

김포한강신도시에 위치하며, 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 지역임.

김포시는 2024년 기준 총 33개의 지식산업센터가 운영 중이며, 타 지역 대비 상대적으로 높은 분양가와 낮은 공실률을 보이는 지역임.

1.3. 2. 업종 및 시설

주요 용도는 공장(지식산업센터)이며, 제1종근린생활시설 용도도 가능함.

다양한 지원시설 및 근린생활시설 이용이 용이함.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설, 오피스텔 등이 있어 이용이 편리할 것으로 예상됨.

1.4. 2. 공공시설

김포경찰서가 인접해 있으며, 주변 관공서 이용도 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 법적 제한사항

* 도시지역, 준주거지역

* 고도지구 (공항고도제한해발112.86m~371.43m미만)

* 제1종지구단위계획구역 (김포한강신도시)

* 대로2류, 소로1류, 중로1류

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 (공항 관련)

* 성장관리권역

1.5. 2. 기타 리스크

* 신축 건물(2021년 사용승인)로 하자 발생 가능성은 낮으나, 관리 상태 확인 필요.

* 임대 관계 미상으로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 신축 지식산업센터 물건으로, 김포한강신도시 택지개발지구 내에 자리하고 있어 개발 잠재력이 우수함.

주변 교통 및 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 경찰서 등 관공서가 인접해 있어 입지적 장점이 있음.

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰자가 부담해야 할 추가 권리 사항은 없음.

신축 건물임에도 불구하고 감정가 대비 낮은 총채권액으로 경매 진행 중이며, 이를 통해 시세 대비 저렴한 취득 기회가 될 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물(2021년 사용승인)로 시설 노후화 우려가 적음.

* 김포한강신도시의 지속적인 개발 및 발전 가능성.

* 지식산업센터 및 근린생활시설 용도로 다양한 수익 창출 가능.

* 부동산 임의경매로 권리관계가 명확하며, 인수되는 권리 없음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 267,000,000원

말소기준권리 채권액: 204,000,000원 (근저당)

임의경매 신청 채권액: 186,009,007원

등기부채권 총액: 268,769,689원

인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 시세, 시장 상황, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 참고용으로 보수적인 접근을 제안합니다.

* 감정가 대비 약 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 실제 현장 조사 및 시세 확인 후 결정하는 것이 좋습니다.

* 보수적 추정: 213,600,000원 (감정가의 80%) ~ 240,300,000원 (감정가의 90%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.