나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34254 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 48-21 대창스페이스빌 2동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '가톨릭대학교 성심교정' 남동측 인근에
위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(역곡역/1호선)이
위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 5층 건물내의 제5층 제502호로서,
(사용승인 : 2012.03.23)

외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.
(별지 ""호별배치도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보시설, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-5호선)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
집합건축물대장상의 건축물현황도(호별배치도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34254 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 48-21 대창스페이스빌 2동 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 25.37㎡ (약 7.67평)

* 토지지분: 25.37㎡ (약 7.67평)

* 건물면적: 44.99㎡ (약 13.61평)

* 건물지분: 44.99㎡ (약 13.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '가톨릭대학교 성심교정' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 무난시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철 1호선 역곡역이 위치하고 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-5호선)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 로폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사로 파악됩니다.

* 등기부등본상 소유권이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등 다양한 권리관계가 존재하나, 말소기준권리(2022.06.07. 남동세무서장 압류) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 특히, 등기부 을구 5번 순위의 주택임차권(채권자: 최용석, 임차금액: 163,000,000원, 전입/확정일자: 2020.02.13.)이 존재하나, '말소' 처리되었고, 물건명세서상 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라고 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* LIZHUORUI: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* WANGZIHAO: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(최용석): 보증금 163,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-13, 확정일자 2020-02-13, 배당신고일자 2024-02-19, 대항력 없음.

* 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 본건은 역곡동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에는 유사한 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 가톨릭대학교 성심교정이 인접해 있어 학생 및 교직원 등 젊은층의 임대 수요가 기대됩니다.

* 지하철 1호선 역곡역이 인근에 있어 교통 편의성이 높으며, 이는 지역 상권 활성화 및 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주로 소규모 점포와 근린생활시설이 분포하고 있어, 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 이용 상태: 본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 5층에 위치한 다세대주택입니다. 사용승인일은 2012년 3월 23일이며, 외벽은 몰탈위 돌붙임 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 알미늄새시로 마감되었습니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 화재경보, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 일상생활이 편리합니다.

* 면적 정보: 토지 면적 25.37㎡(약 7.67평), 건물 면적 44.99㎡(약 13.61평)으로, 비교적 아담한 주거 공간입니다.

* 교육 및 편의시설: 가톨릭대학교 성심교원이 인접해 있으며, 주변 지역에 초, 중, 고등학교 및 각종 편의시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설이나 특이 민원 발생 소지가 있는 시설은 없는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 권리분석상 주택임차권이 말소 예정이고 인수할 보증금이 없는 것으로 나타나므로 큰 위험 요소는 아닐 것으로 판단됩니다. 다만, 계약 관련 세부 사항 확인은 필요합니다.

* 임차 관계 미상: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 정확한 임대 관계 파악이 어렵다는 점은 주의해야 합니다. (단, 현재 등록된 임차인들의 경우 보증금 0원이거나 대항력이 없습니다.)

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 202,000,000원이나, 동일 건물(대창스페이스빌)의 최근 실거래가가 144,000,000원(전용 45.33㎡)으로 파악되어 시세 조사가 매우 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 1호선 역곡역과 인접한 역세권 입지를 자랑합니다. 2012년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 권리분석 결과, 복잡했던 권리관계가 매각으로 인해 대부분 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담(임차보증금 등)이 없는 점이 큰 장점입니다. 특히 HUG의 주택임차권이 말소 예정이고, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 명확한 권리 확보 측면에서 긍정적입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 격차가 존재하므로, 철저한 시세 조사와 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 역곡역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 준신축 건물: 2012년식 건물로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 대학가 인접: 가톨릭대학교 인접으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 202,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(대창스페이스빌) 내 전용면적 45.33㎡ 물건이 2026년 3월 1일 144,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적(44.99㎡)은 해당 거래 사례와 유사한 수준입니다.

감정가와 실거래가 간의 차이가 존재하는 점, 그리고 권리상 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

본 건의 예상 입찰가는 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 판단됩니다.

현 시세 및 법원 경매 진행 상황, 그리고 낙찰 후 예상되는 수익률을 고려하여 160,000,000원 을 주요 참고 입찰가로 제시합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 경매 당일의 경쟁 상황을 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.