나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34299 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 52-3 에이동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 소재하는 ""부천동초등학교"" 남동측 직선거리 약 250
미터 지점에 위치하며, 부근일대는 연립주택 및 다세대주택 등 공동주택과 일부 단독주택 등
으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경 대체로 보통임.

교통상황

북서측 인근 지봉로변의 시내버스정류장까지 도보로 5분이내 소요되고 남동측 인근 지하철역
(1호선 경인전철 역곡역)까지 도보로 약 10여분 내외 소요되는 바 전반적인 교통상황 대체로
무난한 편임.

형태 및 이용상태

극히 완만한 남동향 완경사지대에 소재하는 사다리형의 단독주택부지임.

인접 도로상태

본건 동측 세로(폭 약 6미터 정도)에서 본건으로 진입하는 폭 약 3미터 진입도로를 이용하
여 접근하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역으로 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(부천동초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>이며, 기타 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역
(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

제시목록 외의 물건

제시건물외 2동이 소재함.(건물감정평가요항표 부합물 및 종물란과 별첨 지적 및 건물개황
도 참조)

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 단층으로 지하층은 대부분 지상에 노출되어 있으며,
사용승인일자는 1983년 06월 30일이고

외벽: 변색벽돌 치장쌓기 등
내벽: 벽지도배 및 타일치장 등
창호: 알루미늄 및 하이새시 이중창 구조임.

이용상태

1층 및 지하층 공히 단독주택 용도이나 현장조사일 현재 공실임.

설비내역

가스보일러 설비 및 위생설비 되어 있으나 공실로 정상적인 사용여부는 조사가 불가함.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 2동이 소재하나 본건의 사용수익에 미치는 영
향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 조사가 불가하나 현황 공실로 임대는 없는 것으로 추정됨.

- 본건 내부 마당에 쓰레기가 다수 있는 바 참조하시기 바람(별첨 사진 참조)

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(발코니, 부속건물) 각 포함.
현황 공실로 내부 마당에 쓰레기가 다수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34299 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 52-3 에이동

* 물건 종류: 단독주택

* 감정가: 775,706,400 원

* 토지 면적: 188.70㎡ (약 57.08평)

* 건물 면적: 141.78㎡ (약 42.88평)

* 건물 제시외 면적: 5.30㎡ (발코니, 부속건물 등)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고흥군수산업협동조합

* 건축물 사용승인일: 1983년 06월 30일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치하며, '부천동초등학교'에서 남동측으로 약 250미터 지점에 있습니다. 주변은 연립주택, 다세대주택 등 공동주택과 일부 단독주택으로 형성된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

북서측 지봉로변 시내버스정류장까지 도보 5분 이내, 남동측 1호선 역곡역까지 도보 약 10분 내외로 접근 가능하여 교통 여건은 대체로 무난합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건은 극히 완만한 남동향 완경사 지대에 소재하는 사다리형의 단독주택 부지입니다. 동측의 세로(폭 약 6미터)에서 진입하는 폭 약 3미터의 도로를 통해 접근하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지역지구: 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천동초), 과밀억제권역

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본건과 관련하여 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 곽선문

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 전입일자: 2024-12-11

- 대항력: 없음

* 임차인: 길장렬

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 전입일자: 2022-11-11

- 대항력: 없음

3.3. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 및 근저당권, 지상권 등이 설정되었으나, 본 경매물건은 임의경매 개시결정으로 말소기준권리(을3, 근저당권, 고흥군수산업협동조합, 2022-08-26) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. (등기부채권 총액: 1,816,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (JSON 분석)

제공된 JSON 정보는 주로 역곡동 일대의 다세대 주택 매매 사례이며, 본건의 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 지역 시세 동향 파악에 참고할 수 있습니다.

* 최근 매매 사례 (다세대 주택 기준):

- 2026년 3월: 36.35㎡ (약 11평) 1억 3,800만원

- 2026년 3월: 38.77㎡ (약 11.7평) 2억 4,500만원

- 2026년 4월: 45.33㎡ (약 13.7평) 1억 4,400만원

이들 사례는 3.3 ~ 4.3백만원/㎡ 수준의 거래가를 보입니다. 본건의 경우 토지 면적이 188.70㎡ (약 57.08평)으로, 해당 지역의 다세대 주택 평당 거래가를 단순 대입하기는 어렵지만, 토지 가치를 고려할 때 상당한 규모임을 알 수 있습니다.

4.2. 단독주택 시세 (추정)

본건과 직접 비교할 수 있는 단독주택 매매 사례는 검색 결과에 명확히 나타나지 않았습니다. 하지만 역곡동 일대의 단독주택은 위치, 면적, 건물 상태에 따라 다양하게 형성됩니다. 감정평가액 7억 7570만 6400원은 토지 면적(약 57평) 대비 평당 약 1,359만원으로 산정되었으며, 이는 지역 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 부천동초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주변에 다수의 중학교 및 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

* 역곡역 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 인근에 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.3. 기타

* 부근일대는 주택지대로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건축물 사용승인일이 1983년으로, 약 40년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 또는 재건축 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황 및 특이사항

* 제시외 건물(발코니, 부속건물)이 매각에 포함됩니다.

* 현황 공실 상태이며, 내부 마당에 쓰레기가 다수 적치되어 있어 정비가 필요합니다. 이는 물건의 현황을 파악하는 데 장애가 될 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 후 소유권 이전 시 토지거래허가 신청이 필요할 수 있습니다. (허가 유효기간: ~2026년 8월 25일)

6.4. 주변 환경 (혐오시설 관련)

주변 지역(부천시 삼정동, 대장동 일대)에서 과거 쓰레기 소각장 관련 갈등이 있었으나, 해당 시설은 문화재생 사업을 통해 '부천아트벙커B39'로 탈바꿈하여 현재는 혐오시설로 분류되지 않는 것으로 파악됩니다. 본건의 직접적인 인근에 혐오시설이 위치한다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 역곡동에 위치한 단독주택으로, 역곡역과 초등학교를 도보로 이용 가능한 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 단독주택지대로서 조용하고 안정적인 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 감정가 대비 토지 면적이 넓어 향후 증축, 신축 또는 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

다만, 건물 연식이 오래되었고 현재 공실 상태에 쓰레기가 방치되어 있어 이에 대한 정비 및 활용 방안 마련이 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 여부에 따른 행정 절차를 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 역곡역 역세권 및 초등학교 인접으로 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 넓은 토지 면적: 188.70㎡의 넓은 토지는 증축, 재건축 또는 건축 사업을 통한 가치 상승 잠재력을 제공합니다.

* 개발 가능성: 단독주택지로서 용도 변경이나 신축 시 높은 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정으로, 인수되는 권리 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 분석을 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

본건의 감정가는 775,706,400원입니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매가(2026년 3월 기준)는 3.3~6.3백만원/㎡ 수준이나, 이는 본건과 직접 비교가 어렵습니다.

본건 토지 면적(188.70㎡)에 감정가(775,706,400원)를 적용하면 평당 약 1,359만원으로, 이는 지역 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

건물 노후화, 공실 및 쓰레기 적치 등 현 상태를 고려할 때, 감정가 대비 약 80~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 620,000,000원 ~ 700,000,000원

주의사항: 입찰 전 반드시 현장을 직접 방문하여 물건 상태를 상세히 확인하고, 최신 시세 정보 및 주변 개발 계획 등을 추가적으로 조사하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 또한, 토지거래허가구역 지정에 따른 절차를 사전에 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.