나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34194 [1] 경기도 김포시 구래동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""한가람초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 및 나지 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인 '구래역'이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상9층 건물 내
1층 105호, 111호, 112호로서,
외벽: 화강석 붙임 마감 및 강화유리 마감 등.
내벽: 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창호 임

이용상태

기호(1) : 인터넷컴퓨터게임시설 제공업소(상호: 테* PC)
기호(2) : 공부상 용도는 '위락시설(유원시설업의 시설)'이며 '디****'의 상호가 붙어있으나 영업하지 않고 있으며,
기호(3) : 공부상 용도는 '소매점'이며 음식점(상호: 코*****)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로 근린생활시설 및 숙박시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물의 남측으로 폭 약12m 포장도로가 소재하며, 북측으로 공공공지 소재하여 보행자 통행이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

본건 기호(3)의 공부상 용도는 '소매점'이나 현황 음식점으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34194 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6881-9 태경프라자 1층 105호

건물명: 태경프라자

용도: 근린상가

감정가: 752,000,000원

토지면적: 9.67㎡ (약 2.93평)

토지지분: 9.67㎡ (약 2.93평)

건물면적: 46.33㎡ (약 14.01평)

건물지분: 46.33㎡ (약 14.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대덕농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, "한가람초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 성숙 단계의 상가지대로서 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 김포골드라인 '구래역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 역세권 지역입니다.

* 인접도로 상태: 본건이 소재한 건물 남측으로 폭 약 12m의 포장도로가 접해 있으며, 북측으로는 공공공지가 있어 보행자 통행이 가능합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 정방형의 평탄한 토지로서, 현재 근린생활시설 및 숙박시설 등의 건물이 들어서 있는 부지입니다.

1.2. 권리분석

* 권리 요약: 본 물건의 말소기준권리는 2020년 11월 26일 접수된 대덕농업협동조합의 근저당(을1)이며, 해당 권리 외 모든 등기사항은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 1,836,000,000원으로 파악됩니다.

* 낙찰 후 인수 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 말소되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 진주원 (진 )

보증금: 20,000,000원

차임: 2,200,000원

전입/사업자 등록일: 2023-05-08

확정일자: 2025-10-28

배당신고일자: 2025-10-29

대항력: 없음

* 임차인: 진주원 (진 )

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2025-10-28

확정일자: 2025-10-28

배당신고일자: 2025-10-29

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 10,000,000원

* 주의사항: 임차인 진주원(진 )은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 및 개별 용도: 본 건물인 태경프라자는 주 용도가 제1종 근린생활시설이며, 제1, 2종 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등의 복합 용도로 건축되었습니다. 본건(1층 105호)은 집합건축물대장상 용도가 인터넷컴퓨터게임시설 제공업소(PC방)로 명시되어 있습니다.

* 주변 상권 현황: 김포 구래역을 중심으로 형성된 중심상권으로, 업무시설, 숙박시설, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 유흥가, 식당, 쇼핑몰 등이 발달해 있으며, 밤에도 유동인구가 많은 활기찬 지역입니다.

* 경쟁 및 입지: 김포골드라인 구래역 초역세권에 위치하며, 12m 도로와 인접하여 가시성과 접근성이 우수합니다. 주변에는 KFC, 버거킹 등 주요 프랜차이즈 매장들이 다수 입점해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 단지 남측 인근에 한가람초등학교가 소재하여 학군 접근성이 양호합니다.

* 주변 편의시설: 김포골드라인 구래역 주변으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 김포한강신도시에 위치하여 쇼핑몰, 공원 등 여가시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 진행한 결과, 본건 부동산에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 김포시 전체적으로는 성장관리권역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 일부 건축 및 개발 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내 복합 용도: 본 건물은 근린생활시설 외 숙박시설, 위락시설 등 다양한 용도로 건축되었으며, 개별 호실마다 PC방, 현재 영업하지 않는 유원시설, 음식점 등 업종이 혼재되어 있어 향후 업종 변경 시 관리에 유의해야 합니다.

* 공부와의 차이: 본건 기호(3)은 공부상 용도가 '소매점'이나 현황 '음식점'으로 이용 중인 점이 확인되었습니다. 본건(105호)의 경우 공부상 용도와 현황이 일치하나, 건물 내 다른 호실의 용도 일치 여부에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석 상 임차인의 대항력은 없으며 인수 보증금 또한 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 구래역 초역세권에 위치한 근린상가로, 주변의 발달된 상권과 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 건물 자체도 비교적 신축(2020년 준공)이며, 다양한 편의시설 및 교육시설이 인접하여 입지적 장점이 높습니다. 권리관계가 명확하고 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점 또한 매력적입니다. 다만, 건물 내 다양한 업종이 혼재되어 있고, 일부 호실의 공부상 용도와 현황이 다른 점 등은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 전반적으로 안정적인 상권 내에서의 투자 가치를 지닌다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 구래역 역세권의 우수한 입지: 김포골드라인 구래역 도보권에 위치하여 높은 유동인구를 기대할 수 있습니다.

* 활성화된 중심상권: 업무, 숙박, 근린생활시설이 복합된 김포의 대표적인 상권 중 하나로, 상업적 가치가 높습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸 예정이며, 임차인의 대항력 및 인수되는 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 752,000,000원이며, 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점, 그리고 역세권 상가의 입지적 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 투자 결정 시에는 최근 유사 물건의 낙찰가율, 시장 상황, 본 건의 구체적인 활용 계획 및 예상 임대수익 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 판단하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.