나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511836 [1] 인천광역시 계양구 병방동 133-1 로얄하이츠 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 병방동 소재 '인천병방초등교' 북측 인근에 위치
하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(사용승인일 : 2020.11.30.)내
3층 301호로서
- 외벽 : 치장벽돌쌓기, 대리석붙임 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
- 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지인 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도
보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택인데, 집합건축물대장상 용도는 다세대
주택(단지형다세대주택)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항증명서상 용도는 공동주택인데, 집합건축물대장(전유부)상 용도는 다세대주택(단지형다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경511836 (1)

소재지

인천광역시 계양구 병방동 133-1 로얄하이츠 1동 3층 301호

용도

다세대주택 (집합건축물대장상) / 공동주택 (등기사항증명서상)

감정가

259,000,000원

토지면적

52. 42㎡ (약 15.86평)

토지지분

52. 4216㎡ (약 15.86평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적 (전용면적)

56. 61㎡ (약 17.13평)

건물지분

56. 61㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 계양구 병방동 소재 '인천병방초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기사항증명서 상 말소기준권리(갑구3번)는 2023년 06월 20일 부평세무서장의 압류입니다.

등기부상 권리 내역

- 소유권보존 (갑1, 2020.12.04.)

- 소유권이전 (갑2, 2021.02.04.)

- 압류 (갑3, 2023.06.20.) - 말소기준권리

- 가압류 (갑4, 2023.07.18.)

- 압류 (갑5, 2023.12.11.)

- 강제경매 (갑6, 2025.08.26.) - 본건 경매 개시 결정

위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

- 임차인: 김 (등록번호: 김정만)

- 보증금: 269,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2021-01-11 (등기상 전입일자: 2021-01-10)

- 확정일자: 2020-12-14 (등기상 확정일자: 2021-03-24)

- 배당신고일자: 2023-02-16

- 대항력: 없음

인수 보증금

0원

본건의 경우 임차인이 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

주의사항

등기사항증명서상 용도는 '공동주택'이나, 집합건축물대장(전유부)상 용도는 '다세대주택(단지형다세대주택)'으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 일치하나, 서류상 용도 불일치에 유의해야 합니다.

특수물건정보

- HUG 인수조건 변경, 공동담보의 내용이 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 강제경매를 신청하였으며, 임차인 보증금과 HUG의 채권액이 일치하는 점은 HUG의 채권 회수 절차로 보입니다.

- 물건명세서상 '을구 순위 3번 주택임차권등기'는 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 경우 소멸될 수 있습니다. 다만, 임차인은 대항력이 없으므로, 설령 말소 동의가 이루어지지 않더라도 새로운 소유자에게 대항력을 주장하기 어렵습니다.

1.3. 상권분석

주변 이용 현황

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 학교와 근린생활시설 등이 있어 주거 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

주변 시설

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인천병방초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.4. 생활정보

주변 학교

인천병방초등학교가 인접해 있습니다.

대중교통

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설

단지 인근으로 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

등기사항증명서와 집합건축물대장상 용도 불일치: 등기사항증명서상 용도는 공동주택, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 기재되어 있어, 이를 명확히 인지하고 있어야 합니다.

주택임차권(을구 3번)의 소멸 여부: 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 매각으로 인한 해당 임차권의 소멸 여부가 달라질 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없다는 점은 긍정적이나, 관련 절차 확인이 필요합니다.

감정평가액 대비 높은 채무 총액: 등기부상의 채권 총액은 17억 5,100만원으로 높으나, 이는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 본건 경매 신청 채권액(HUG)과 임차인의 보증금이 일치하는 점은 권리 관계 파악에 중요합니다.

제공된 주변 시세 자료의 한계: 제공된 JSON 데이터의 거래 단지가 본건과 다르며, 일부 거래가의 신뢰도가 낮아 직접적인 시세 비교에 어려움이 있습니다. 또한, 본건(2020년 준공) 대비 비교 대상 건물의 연식이 오래된 점을 감안해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 11월 30일에 사용승인된 비교적 신축인 '로얄하이츠' 아파트(다세대주택) 1개 동 중 3층 301호입니다. 인천병방초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 인프라도 양호한 편입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 신청한 강제경매 사건으로, 임차인의 보증금 2억 6,900만원과 HUG의 경매 신청 금액 또한 2억 6,900만원으로 동일합니다. 이는 HUG가 임대차 관계의 보증금 반환 의무를 이행했거나, 해당 채권을 양수하여 권리 행사를 하고 있는 것으로 추정됩니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 을구 3번 주택임차권입니다. 등기상으로는 말소 예정이나, 물건명세서에 따르면 HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 매각으로 소멸되지 않을 수도 있습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 이와 관련하여 HUG의 입장을 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공된 건물로, 비교적 최신 연식에 따른 하자 발생 가능성이 낮고 내부 상태도 양호할 것으로 기대됩니다.

교육 환경: 초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

권리 관계 명확화 시 시세 차익 기대: 복잡한 권리 관계(임차권)가 HUG의 동의로 명확하게 정리될 경우, 감정가 또는 그 이하로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

양호한 입지: 계양구 병방동 지역의 주거 환경이 안정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)는 본건과 동일한 단지(로얄하이츠)가 아니며, 연식(2001년~2002년, 1993년)도 본건(2020년)보다 오래되었습니다. 또한, 일부 거래 금액(예: 7억 4천만원)은 면적 대비 매우 높은 수준으로 신뢰도에 의문이 있습니다.

제시된 정보 중 비교적 현실적인 거래 사례(2026년 7월, 병방동)는 다음과 같습니다.

- 36.77㎡, 4,350만원 (약 118만원/㎡)

- 30.42㎡, 3,000만원 (약 98.6만원/㎡)

이를 단순 환산하면 56.61㎡ 기준 약 5,500만원 ~ 6,700만원 수준이 됩니다. 그러나 이는 건물의 연식, 단지 규모, 층수 등 다양한 가치를 배제한 단순 환산이므로, 본건의 신축 연식(2020년)을 고려하면 이보다 높게 평가될 수 있습니다.

본건의 감정가는 2억 5,900만원으로, 주변 시세와 비교 시 연식 차이를 감안해도 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

권리 관계 및 시세 고려 예상 입찰가

본건은 권리 관계에 다소 복잡한 부분이 존재합니다. 주택임차인은 대항력이 없으나, HUG의 말소 동의 여부에 따라 소멸되지 않는 권리가 될 수도 있습니다. HUG가 채권자로, 임차인의 보증금과 동일한 금액으로 경매를 신청한 점을 고려할 때, HUG의 채권 회수에 초점이 맞춰져 있을 것입니다.

이러한 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가(2억 5,900만원)를 기준으로 하되, 권리 관계의 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

적정 예상 입찰가 범위: 2억 3,000만원 ~ 2억 4,500만원.

이는 감정가의 약 89% ~ 95% 수준이며, 권리 관계가 명확히 정리된다는 전제 하에 낙찰 후 수익성을 확보할 수 있는 구간으로 판단됩니다.

최종 입찰 결정 시, 반드시 HUG의 주택임차권 말소 동의 확약서 제출 여부를 확인하고, 명확한 권리 분석 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.