나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511821 [1] 인천광역시 서구 검암동 654-4 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""서인천고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 유사형 다세대주택, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 4층 건물내의 제3층 제303호로서,
(사용승인 : 2011.5.9.)
외벽 : 드라이비트 및 일부 석재붙임마감 등
창호 : 하이샷시창 등 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 가스설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역
(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511821 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 654-4 3층303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 114,000,000원

* 토지면적: 28.36㎡ (약 8.58평)

* 토지 지분: 28.36㎡ (약 8.58평)

* 건물면적: 35.58㎡ (약 10.76평)

* 건물 지분: 35.58㎡ (약 10.76평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2011년 5월 9일

* 건축물 규모: 철근콘크리트구조, 4층 건물 중 3층 303호

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 유사형 다세대주택, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

* 교통 상황: 본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

* 인접 도로 상태: 본건 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (검암1구획정리)

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

3. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이수현)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-29

* 확정일자: 2019-10-04

* 배당신고일자: 2023-10-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (이수현, 1차 보증금 증액분 7,000,000원)

* 보증금: 112,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-29

* 확정일자: 2022-10-28

* 배당신고일자: 2023-10-26

* 대항력: 없음

* 말소기준권리: 갑5 (압류, 동수원세무서장, 2023-08-04)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서 상 을구 순위 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 예상됨.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전 (박종필)

* 갑4: 소유권이전 (조석훈, 매매 112,000,000원)

* 갑5: 압류 (동수원세무서장, 말소기준권리)

* 갑6: 압류 (서구(인천광역시))

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 112,000,000원)

* 을5: 주택임차권 (이수현, 112,000,000원)

* 을5-2: 5번임차권경정 (105,000,000원)

* 등기부채권 총액: 105,000,000원

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재하는 지역은 유사한 형태의 다세대주택 및 공동주택이 밀집한 주거 지역으로, 지역 내 수요를 중심으로 형성된 상권을 가지고 있습니다.

* 주변 시설: "서인천고등학교"와 인접해 있어 교육 관련 시설 이용이 용이합니다. (주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

* 주변 교통: 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

* 주변 환경: 학교가 인접한 주거 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: (주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.)

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인이나 특정 목적으로 토지를 취득하려는 경우 관련 허가를 받아야 합니다. (본 물건은 주택용도 취득에 한하며, 외국인 외 일반인에게는 해당 사항이 적을 수 있습니다.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 내용이 명확히 파악되지 않아, 향후 인수 및 권리 행사 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 인수 조건 변경 사유 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 내부 미확인: 폐문부재로 내부 확인이 불가능하여, 실제 건물의 상태, 관리 상태, 하자 유무 등을 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 내부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 상세 임대차 관계 및 현황은 미상으로, 명도 과정에서의 잠재적 이슈가 있을 수 있습니다. (단, 권리분석상 임차인은 HUG로 명시되어 있어 일반 임차인과의 명도 문제는 아닐 수 있습니다.)

* 건물 노후도: 2011년 사용 승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지 보수 및 재건축 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 서인천고등학교 남측 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 교통 접근성은 양호하며, 지역 내에서 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 선순위로 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 또한, 건물 내부 확인이 불가하다는 점과 토지거래허가구역이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 소액으로 접근 가능한 투자 물건입니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 권리관계가 명확한 편이나, HUG 관련 세부 조건 확인을 통해 추가적인 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 114,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 인천광역시 서구 검암동 636-12 (풀하우스 101동), 2010년식, 30.72㎡ (약 9.3평) → 2026년 1월 7일, 93,000,000원 (약 302.7만원/㎡)

* 인천광역시 서구 검암동 645-5 (몽베르타운하우스2차), 2009년식, 72.87㎡ (약 22평) → 2026년 1월 5일, 183,000,000원 (약 251.1만원/㎡)

* 인천광역시 서구 검암동 616-1 (뉴베스트), 2010년식, 62.67㎡ (약 18.9평) → 2026년 2월 9일, 179,000,000원 (약 285.6만원/㎡)

* 본건 면적: 35.58㎡ (약 10.76평)

* 시세 분석: 본 건 면적과 유사한 636-12번지 건의 실거래가(9,300만원)를 고려할 때, 본 건의 감정가(1억 1,400만원)는 해당 실거래가보다 높은 수준입니다. 하지만 건물의 상태, 층수, 향 등 개별적인 조건에 따라 시세는 달라질 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 등의 불확실성을 감안하여, 최근 유사 면적 실거래가 수준을 기준으로 하되, 감정가의 80~90% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.