나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511817 [1] 인천광역시 부평구 십정동 476-10 더베리타스 1동 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

남동구 간석동 소재 ""인천교통공사"" 서측인근에 위치하는 오피스텔 ""더베리타스제1동"" 제2층 제202호로서 인근은 경인국도변 주상지대임.

교통상황

서측으로 경인전철 ""동암역"", 남측으로 인천지하철1호선 ""간석오거리역"" 및 동측으로 경인국도에 접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하1층 지상12층 규모의 제1종근린생활시설, 업무시설 등 복합용도 건물 내 제2층 제202호(오피스텔)로서

외벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감
창호 : 섀시창호임.

이용상태

공부상 용도 오피스텔임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 복합용도 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 철도보호지구(철도안전법), 토지거래에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511817 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 476-10 더베리타스 1동 2층202호

용도: 오피스텔

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.43㎡ (약 2.55평)

토지지분: 8.425㎡ (약 2.55평)

건물면적: 33.92㎡ (약 10.26평)

건물지분: 33.9243㎡ (약 10.26평)

1.3. 건축물 정보 (더베리타스 1동)

건축년도: 2016년

총 층수: 12층 (해당 호실: 2층)

구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설, 공동주택(4세대) (해당 호실: 오피스텔)

외벽: 콘크리트 위 페인팅 마감

창호: 섀시창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

남동구 간석동 소재 "인천교통공사" 서측 인근에 위치하며, 경인국도변의 주상복합지역입니다.

2.2. 교통상황

서측으로 경인전철 동암역, 남측으로 인천지하철 1호선 간석오거리역, 동측으로 경인국도에 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 철도보호지구(철도안전법)이며, 토지거래 허가구역(2025.8.26-2026.8.25) 내에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 08월 26일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정(채권액 178,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 주택도시보증공사 (김시라): 보증금 178,000,000원, 전입일자 2022-03-10, 확정일자 2022-02-17, 배당신고일자 2024-02-22. 권리분석상 대항력 없음. (을구 5번 주택임차권 등기, HUG 말소동의 확약서 제출됨)

* 손영란: 전입일자 2024-12-12. 대항력 있음. (보증금, 차임 미상)

* 정승진: 전입일자 2025-03-10. 대항력 있음. (보증금, 차임 미상)

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 특이사항

대항력있는 임차인(손영란, 정승진) 존재, HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 을구 5번 주택임차권에 대해 말소 동의 확약서를 제출하여 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.5. 임차인 관련 주의 문구

임차인 손영란, 정승진은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

경인국도변에 위치한 주상복합 지역으로, 상업 및 업무 시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준하며, 각종 편의시설 접근성이 우수합니다. "인천교통공사"가 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

인천지하철 1호선 간석오거리역과 경인전철 동암역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능합니다. 또한, 경인국도에 인접하여 차량을 이용한 광역 이동이 용이합니다. 인근에 롯데마트 부평역점, 모다백화점 부평점 등 대형 쇼핑 시설이 위치해 있습니다.

4.3. 혐오시설

주변 지역을 검색한 결과, 해당 물건지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 노출되지는 않았습니다. 일반적인 주상복합 및 상업지역의 특성을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

동암역(경인전철) 및 간석오거리역(인천지하철 1호선)을 이용할 수 있으며, 경인국도 진입이 용이하여 교통망이 우수합니다.

5.2. 편의시설

주상지대의 특성상 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설(마트, 백화점, 식당가 등)을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.3. 교육시설

물건지 인근에 인천동암초등학교(A 등급, 0.3km), 갈산중학교(B 등급, 0.6km), 부평여자중학교(C 등급, 0.7km) 등이 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 보증금의 대항력 있는 임차인

비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인 2명(손영란, 정승진)은 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청하였으며, 인수 조건 변경 사항이 존재합니다. 이는 절차 진행 시 HUG와의 긴밀한 협의 및 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

6.3. 토지거래 허가구역

본 물건이 소재한 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다. 현재(2026년 7월 15일)는 허가 기간 내에 있으나, 향후 전매 등 토지 관련 거래 시 허가 절차를 거쳐야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권 및 주요 도로에 인접하여 교통과 접근성이 매우 뛰어나며, 주상복합 지역의 특성상 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다. 감정가는 1.2억원이나, 최근 유사 면적 오피스텔 매매 사례가 1.05억원(2026년 5월 25일, 39.1267㎡, 2층)에 거래된 점을 고려할 때, 시세 조사를 통한 정확한 최적 입찰가 산정이 중요합니다.

권리관계상으로는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차권 소멸이 예정되어 있어 복잡한 권리 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 그러나 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인들의 존재는 명도 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 대비가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(동암역, 간석오거리역) 인접 및 광대로변 위치로 뛰어난 교통 및 접근성 확보.

* 주상복합 건물의 2층 오피스텔로, 사무실 또는 주거용으로 다용도 활용 가능.

* 최근 실거래가(1.05억원)를 고려할 때, 감정가(1.2억원) 대비 합리적인 금액으로 취득 시 시세차익 기대 가능.

* 명도 리스크를 철저히 관리한다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 통한 투자 수익 달성 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 120,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 2층에 위치한 39.1267㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 5월 25일에 105,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 면적(33.92㎡)은 해당 사례보다 약간 작으므로, 유사한 가격 수준 또는 그 이하의 가치로 평가할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 2명의 존재, HUG 인수조건 변경 사항 등을 감안할 때, 안정적인 명도 및 권리관계 정리를 위한 잠재적 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 감정가와 실거래가를 종합적으로 고려하고, 예상되는 명도 비용 및 리스크를 감안하여 예상 입찰가는 98,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.