나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511624 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 557-1 1동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 지하철 1호선 ""도화역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 ""도화역"" 소재하여 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 경사슬래브 위 기와지붕 5층 건내 제2층 제206호로서,
(사용승인일: 1987-5-22)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감등임.
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 이용하여 외곽의 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도화역(단독주택중 다중, 다가구. 공동주택중 연립, 다세대, 기숙사건물은 1세대1대주차장설치)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511624 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 557-1 1동 2층206호

용도: 아파트

감정가: 1억 5,900만원

토지면적: 41.23㎡ (약 12.47평)

건물면적: 47.07㎡ (약 14.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

1.2. 아파트 정보

아파트명: 도화 동원 아파트

사용승인일: 1987년 5월 22일

건물구조: 철근콘크리트조 경사슬래브 위 기와지붕 5층 건물 내 2층

총 세대수: 375세대 (5개동)

전용면적 (본건): 47.07㎡ (약 14.23평)

총 전용면적 (단지): 17651.25㎡

총 대지면적 (단지): 23197.5㎡

주차대수: 총 242대 (지상 4대, 지하 0대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하며, 지하철 1호선 '도화역' 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '도화역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 권리 관계

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 등기부등본상 여러 권리 변동이 확인됩니다.

주요 등기 사항은 다음과 같습니다.

* 1987년 5월 26일: 김동준 소유권 이전 (갑1)

* 2022년 11월 14일: 김경수 외 5명 소유권 이전 (상속) (갑2)

* 2023년 11월 21일: 주식회사다섯컴퍼니 지분 이전 (강제경매) (갑4)

* 2023년 11월 27일: 김경수 지분 이전 (증여) (갑6)

* 2025년 8월 20일: 김경수 외 4명 지분 이전 (상속) (갑11)

* 2025년 8월 26일: 주식회사다섯컴퍼니 강제경매 (말소기준권리) (갑12)

본 경매의 말소기준권리는 2025년 8월 26일 접수된 주식회사다섯컴퍼니의 강제경매(갑12)입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸될 것으로 보이나, 아래 '소멸되지 않는 권리'를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임차인의 보증금 및 차임 등 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 만약 본 물건에 지상권이 존재할 경우, 낙찰자가 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 도화동 일대는 주거용 건물(아파트, 다세대주택, 단독주택)과 근린생활시설이 어우러진 일반 주거 지역입니다. 도화역을 중심으로 한 지역 개발이 진행 중인 곳으로, 향후 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 공원, 학교, 근린생활시설이 소재하여 주거 생활 편의성이 양호합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 기반 시설

본 아파트는 1987년 준공된 건물로, 노후화되었으나 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 1호선 도화역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1987년에 사용 승인된 건물로, 약 40년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 미확인 임차인 및 거주 관계

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 미소멸 권리 (지상권)

경매로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 낙찰 시 해당 권리를 인수하게 되는 위험이 있습니다.

6.4. 공유물 분할 경매 특성

소유자 간 분할을 위한 경매이므로, 공동 소유자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치한 아파트로, 교통이 편리하고 주변 생활 환경이 양호합니다. 하지만 1987년식으로 건물이 노후화되었으며, 특히 경매로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 임대차 관계가 미확인된 점도 명도 과정에서 유의해야 할 부분입니다. 공유물분할 경매라는 점을 감안할 때, 소유자 간의 협의 및 명도 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 1호선 도화역 인근에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 낮은 시세

최근 매매가 (1억 2천만원 ~ 1억 2천5백만원) 대비 감정가(1억 5천9백만원)가 높게 책정되었으나, 시장가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 재개발/개발 호재 가능성

주변 지역의 개발 계획 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 5,900만원이나, 최근 실거래가는 2026년 3월 기준으로 1억 2,000만원에서 1억 2,500만원 사이에서 거래된 것으로 확인됩니다. 건물의 노후화 및 미확인 권리(지상권) 인수 가능성 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 1억 3,000만원 내외로 제안합니다. 단, 해당 물건의 권리 관계 및 명도 가능성, 그리고 현장 조사를 통한 추가적인 정보 수집 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.