나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511485 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1005 만수주공아파트 806동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호가는 인천광역시 남동구 만수동 소재 '장수초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지 및 다세대주택, 학교, 관공서, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서
주위 환경은 보통임.
기호나는 인천광역시 남동구 간석동 소재, '간석역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택 및 다세대주택, 아파트단지, 학교, 지하철역 등이 소재하여 주위 환경은 보통임.

교통상황

<가>까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통상황은 보통임.
<나>까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간석역이 소재하며 대중교통상황
은 보통임.

건물의 구조

<가>철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건내 12층 1202호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감.
창호 : 샷시 창호임.
<나>철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건내 지층 제비01호로서,
외벽 : 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

<가>아파트로 이용중임.
<나>다세대주택으로 이용중임.

설비내역

<가>기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비 ,난방설비, 승강기설비
등을 갖추었음.
<나>기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비 ,난방설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

<가>인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.
<나>인접지 대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

<가>단지 내 포장도로를 통하여 주위 외곽공도와 연결 되어있음.
<나>서측으로 노폭 약 12m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수2) 가축사육제한구역(2013-03-08
)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)<철도안전법> 토지거래
계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08.
25.)))
일련번호2,3 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 03
2-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인
천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간:
2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 인천지방법원 2025타경511485 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 인OOOOOOO

1.2. 물건 현황

용도: 아파트

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1005 만수주공아파트 806동 12층1202호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 29.68㎡ (약 8.98평)

토지지분: 29.68㎡ (약 8.98평)

건물면적: 38.64㎡ (약 11.69평) (전용면적)

건물지분: 38.64㎡ (약 11.69평)

1.4. 감정가

감정가: 156,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 만수동 소재 '장수초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 다세대주택, 학교, 관공서, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 포장도로를 통해 인근 외곽 공도와 연결되어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

아파트 단지 내 도로를 통해 외부 도로와 연결되어 있으며, 단지 주변으로 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건의 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수2), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등에 한하여 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니, 외국인 매수 시 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건은 집합건물로서, 소유권 변동 이력이 있으며, 현재 다수의 가압류 및 압류, 강제경매 개시 결정이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2024년 11월 13일 접수된 인천신용보증재단의 가압류(갑6)입니다. 이 기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 안 , 보증금 105,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-04-13, 확정일자 2023-04-20, 배당신고일자 2025-09-05, 대항력: 있음

* 임차인: 인천도시공사, 보증금 105,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-04-13, 확정일자 2023-04-20, 배당신고일자 2026-09-09, 대항력: 있음

임차인 안 및 인천도시공사는 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 경매 배당을 통해 보증금 전액 변제 시 매수인에게 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 법적 해석에 따라 달라질 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2024-11-13 인천신용보증재단 가압류 (갑6)

이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 임차인의 전입일자(2017-04-13) 및 확정일자(2023-04-20)가 말소기준권리보다 선순위일 경우 대항력이 있을 수 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'임을 고려할 때 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다. (제공된 정보 상으로는 지상권 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 근린생활시설

단지 인근에 장수초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트조 평슬래브 지붕의 15층 건물 중 12층에 위치하며, 건물 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 기본적인 위생설비, 급배수 및 배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있어 주거 생활에 필요한 편의를 제공합니다.

5.2. 주거 편의시설 (아파트 단지 정보)

아파트 단지명은 인천만수7(공단), 또는 주공8단지로 확인됩니다. 1989년 10월 7일에 사용 승인되었으며, 총 15층 건물 중 12층에 해당합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 법적으로 해석의 여지가 있을 수 있어 면밀한 권리 분석 및 전문가 상담이 권장됩니다.

6.2. 건축물 노후화

1989년에 사용 승인된 건물로, 약 37년이 경과하여 건축물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본 물건의 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 개발 시 용도지역 및 지구단위계획에 따른 제약을 받을 수 있습니다. 또한, 외국인 토지거래 허가구역에 해당하므로 외국인 매수 시에는 별도의 허가가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 해당 주거지 인근에서 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 찾기 어렵습니다. 다만, 민감한 시설의 경우 개인의 기준에 따라 다르게 판단될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 아파트로서, 역세권은 아니지만 비교적 양호한 주위 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 1989년 준공으로 노후화는 감안해야 하나, 전용면적 38.64㎡(약 11.69평) 소형 아파트로, 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 관련 법적 쟁점은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 매매 실거래가 (1.1억 ~ 1.27억) 대비 감정가(1.56억)가 높아, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

* 실거주 목적이나 소형 아파트 투자 목적에 적합.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 안정적인 주거 환경 제공.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가, 감정가, 물건의 현황 및 권리관계 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 115,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성을 고려하고, 시장 상황을 반영한 합리적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.