나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511495 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 630-29 서하빌라 5동 지하층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""용현중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 제지하층 제101호로서,
(사용승인일: 1992.06.25)
외벽: 몰탈위페인팅마감 및 적연와쌓기 마감.
창호: 알미늄샷시

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신흥여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본 건 매각대상 물건은 등기사항전부증명서 상 '지하층101호' 이며 전입세대확인 및 주민등록등본 상 'B01호' 로 기재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경511495 (1) 사건의 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 630-29 서하빌라 5동 지하층101호

용도: 다세대주택

건축물대장상 명칭: 서하빌라 5동

감정가: 70,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 보OOO (보성농업협동조합)

토지 면적: 25.33㎡ (약 7.66평)

건물 면적: 50.13㎡ (약 15.16평)

전유부 동/호: 5동 101호 (등기부상 '지하층101호'이며, 주민등록상 'B01호'로 기재됨)

사용 승인일: 1992년 6월 25일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지하층

토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 제한)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형으로, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건 토지는 북측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2009년 10월 20일 접수된 보성농업협동조합 근저당권(금62,000,000원)입니다.

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

(물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 없음'으로 기재되어 있습니다.)

총 등기부채권액은 62,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김남인

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2025년 09월 03일

확정일자: 2018년 10월 29일

배당신고일자: 2025년 09월 04일

대항력: 없음

* 임차인: 김태양

보증금: 20,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2022년 03월 07일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

* 임차인: 김환규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 07월 25일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

* 임차인: 이석원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 01월 31일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 기준으로 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* 38.67㎡(약 11.7평) 면적의 빌라가 6,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 51만원/㎡)

* 69.25㎡(약 20.9평) 면적의 빌라가 11,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 53만원/㎡)

* 32.76㎡(약 9.9평) 면적의 빌라가 6,690만원에 거래되었습니다. (평당 약 67만원/㎡)

본건의 감정평가액은 70,000,000원이며, 건물 면적 50.13㎡(약 15.16평) 기준 평당 약 46만원/㎡ (약 152만원/평)에 해당합니다.

이는 인근 최근 실거래가와 비교할 때, 일부 거래 사례보다는 낮으나, 건물 노후도 및 지하층이라는 점을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

특히 32.76㎡ 면적의 거래 사례는 약 67만원/㎡로 비교적 높은 가격대를 형성하고 있어, 향후 수리 및 개선을 통해 가치 상승 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

본건은 용현중학교와 인접한 곳에 위치하며, 주변으로 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적연와 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 구성되어 있습니다.

내부에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1992년 사용승인된 건물로 약 34년이 경과하여, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지하층: 지하층이라는 특성상 채광, 환기, 습도 등에 대한 고려가 필요하며, 이는 통상적인 층에 비해 주거 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인, 2025.08.26~2026.08.25)으로 지정된 바 있으나, 본 보고서 작성 시점(2026.09.28)에는 지정 기간이 만료되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택 지하층 경매 물건입니다.

감정가는 7,000만원으로, 최근 주변 유사 부동산의 거래 시세를 고려할 때 비교적 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

등기부상 모든 권리는 말소 예정이며, 임차인들의 대항력도 없어 낙찰자가 추가적인 권리 인수 부담을 갖지 않아도 되는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, 1992년식 건물의 노후화와 지하층이라는 점은 주거 가치 및 향후 활용에 있어 신중한 검토가 필요합니다.

주변 지역의 개발 가능성 및 교통 여건 등을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 장기적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 낙찰 시 등기부상 모든 권리가 소멸되어 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 추가 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 미반환 등의 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 시세 대비 합리적 감정가: 최근 실거래가 범위를 고려할 때, 감정가가 시장 가치와 비교하여 경쟁력 있는 수준입니다.

* 입지적 잠재력: 용현중학교 인근 지역으로, 지속적인 도시 재생 및 개발 잠재력을 가진 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,000,000원이며, 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래가 범위를 고려할 때, 60,000,000원부터 110,000,000원까지 분포하고 있습니다.

건물의 노후도 및 지하층이라는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 소폭 상향하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 없는 점은 입찰가 결정에 긍정적인 요소입니다.

향후 시세 상승 및 물건 가치 증대 가능성을 고려하여, 감정가 대비 10%~20% 범위 내에서의 입찰을 제안합니다.

예상 입찰가: 78,000,000원 ~ 85,000,000원

* 78,000,000원: 감정가 대비 약 11% 상승한 금액으로, 비교적 안전한 투자 접근이 가능합니다.

* 85,000,000원: 최근 실거래가 상위 범위와 인근 부동산 가치 상승 가능성을 반영한 금액으로, 경쟁이 있을 수 있습니다.

(본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.