나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511384 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 647 송도역서해그랑블 상가동 지2층비104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 옥련동 소재 ""수인분당선 송도역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 자유롭고, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 1층 건물 내 제지2층 제비104호로서,
(사용승인일 : 2024.03.04.)
외벽 : 화강석 등 마감
창호 : 페어글라스 등임.

이용상태

이용상태 : 공부상 주용도는 제1종근린생활시설(소매점)임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 건부지(근린생활시설 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 폭 약 15미터, 남동측 폭 약 10미터, 남측 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
-

물건 비고

감정평가서 및 현황조사서에 의하면 제지2층 제비104호 이나 실지조사시 남측 도로변 1층에 위치하며 호수표시는 없고 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511384 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 647 송도역서해그랑블 상가동 지2층비104호

감정가: 452,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

용도: 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 건축물대장상 제2종근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평지붕

사용승인일: 2024년 03월 04일

건물면적: 82.13㎡ (약 24.84평)

건물지분: 82.134㎡ (약 24.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 40.53㎡ (약 12.26평)

토지지분: 40.533㎡ (약 12.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 정보

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "수인분당선 송도역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 자유롭고, 인근에 지하철역(수인분당선 송도역)을 비롯한 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지 형상: 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 건부지(근린생활시설 등)로 이용 중임.

인접 도로: 북서측 폭 약 15미터, 남동측 폭 약 10미터, 남측 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 송학둥지아파트주택재건축정비사업조합의 가압류(인천지방법원 2024카단1050, 2024-08-05 접수, 185,229,080원)임.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 주식회사가연: 소유권보존 (2024-07-08 접수)

* 송학둥지아파트주택재건축정비사업조합: 가압류 (2024-08-05 접수, 185,229,080원) - 말소기준권리

* 송학둥지아파트주택재건축정비사업조합: 강제경매 (2025-08-14 접수, 197,915,809원)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본건은 송도역서해그랑블 상가동 내 지하 2층 비104호로 공부상 등록되어 있으나, 실제 조사 시에는 남측 도로변 1층에 위치하는 것으로 파악됨. 철근콘크리트구조의 신축(2024년 3월 사용승인) 건물로 외벽은 화강석 등으로 마감됨.

4.2. 주변 상권

수인분당선 송도역 인근에 위치하며, 주거 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 근린상가 수요는 존재할 것으로 판단됨.

4.3. 상권 환경

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 확보되어 있으나, 상가동 내에서 특정 호실의 경쟁력 및 업종에 따른 상권 활성화 정도는 달라질 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건지 인근에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교통망

수인분당선 송도역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 대중교통 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 층수 불일치

공부상 본건은 지하 2층(B2F) 비104호이나, 실지 조사 시에는 남측 도로변 1층에 위치하는 것으로 확인됨. 이는 건축물대장 및 등기부등본상의 내용과 실제 건물의 이용 현황이 상이함을 의미하며, 이로 인해 발생할 수 있는 법적, 행정적 문제에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.2. 공실 상태

현황 조사 시 공실 상태로 파악되었으며, 임대 수익을 얻기 위해서는 공실 해소를 위한 노력이 필요함.

6.3. 토지거래허가구역

본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. 해당 기간 내 토지 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 함. (단, 건축물만 매수하거나 주거용으로 사용하는 경우 등 예외 적용 가능성 있으므로 확인 필요)

6.4. 임대관계 미확인

임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 계약 내용 및 현황에 대한 추가적인 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 3월에 사용승인된 신축 상가 건물로, 송도역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 공부상 지하 2층이나 실제 1층에 위치한다는 명백한 현황 불일치는 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 이는 추후 명도, 등기, 행정 처리 등에서 복잡성을 야기할 수 있습니다. 또한, 현재 공실 상태이며 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 점 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 상가: 수인분당선 송도역 인근의 비교적 신축 건물로 향후 개발 가능성이 있음.

* 깨끗한 권리 관계: 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됨.

* 주거 밀집 지역 배후 수요: 주변 아파트 단지 등 주거 지역을 기반으로 한 근린상가로서의 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 452,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 하지만 공부와 현황의 층수 불일치, 공실, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 위험 요소를 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.