나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511037 [1] 인천광역시 서구 청라동 103-16 청라에스케이뷰 505동 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""해원중학교"" 남동측 인근의 청라에스케이뷰
단지 내에 위치하며, 주위일대는 대단위 고층아파트 단지로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2011. 12월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건
공동주택(아파트) 건물 내의 18층 1803호로서,
외벽:콘크리트 위 돌붙임 및 페인팅 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

방형의 대면적인 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 공동주택(아파트) 건물의 부지
등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지는 남동측, 남서측 및 북서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함),
중로1류(폭 20m~25m)(접함), 특수도로(보행자전용도로)(접함), 가축사육제한구역,
경제자유구역(2022-01-03), 상대보호구역(2007-11-20), 상대보호구역(2015-03-31),
상대보호구역(2015-03-31), 상배보호구역(2025-03-28), 상대보호구역,
절대보호구역(2015-03-31), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역
(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511037 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 103-16 청라에스케이뷰 505동 18층1803호

용도: 아파트

감정가: 773,000,000원

토지면적: 65.77㎡ (약 19.90평)

건물 전용면적: 115.03㎡ (약 34.80평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOOOO (주채권자: 한국투자캐피탈)

건물 사용승인: 2011년 12월

건물 구조: 철근콘크리트구조 (25층 건물 중 18층)

2. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 청라동 소재 "해원중학교" 남동측 인근에 위치한 대단위 고층 아파트 단지 내에 있습니다.

주위 환경: 주변은 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통: 본건까지 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로 및 중로와 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다. 또한, 경제자유구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 15일자 한국투자캐피탈의 근저당권 (을8)으로, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권개요: 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 17일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 명확한 임대차 관계 확인 및 협의가 필요합니다.

등기부채권 총액: 약 1,652,547,726원

기타 등기사항: 다수의 압류 및 가압류가 등기되어 있으나, 이는 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

단지 주변으로는 대형 슈퍼마켓, 음식점, 카페 등 다양한 상업 시설이 풍부하게 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

단지 내에 홈플러스 익스프레스가 입점해 있어 주민들의 쇼핑 편의를 더하고 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설:

* 인천해원초등학교 (학군 등급 1.3등급, 전국 상위 9%)가 도보 약 8분 거리에 위치해 있습니다.

* 인천해원중학교 (학군 등급 1.6등급, 전국 상위 17%)가 인근에 있습니다.

* 인천해원고등학교가 인접해 있어 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.,

* 그 외 다수의 학원가 및 교습소가 밀집해 있습니다.,,

교통:

* 단지 인근에 버스 정류장이 위치하며, 차량 접근성이 용이합니다.

* 과거 SK건설은 검암역, 작전역 등으로 운행하는 무료 셔틀버스를 제공했습니다.,,

* 향후 공항철도 청라역 개통 및 주변 도로망 확충으로 수도권 접근성이 더욱 향상될 전망입니다.

편의 및 커뮤니티 시설:

* 단지 내에는 피트니스 센터, 실내 골프연습장, GX룸, 도서관, 어린이집 등의 다양한 커뮤니티 시설이 마련되어 있습니다.,,

* 인근에 상업 시설이 잘 발달되어 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다.

지역 환경 관련 시설: 본건 인근 지역에는 수도권매립지 및 청라 소각장 등 환경 관련 시설이 위치하고 있습니다.,, 비록 직접적인 인접성은 낮을 수 있으나, 지역 전체의 환경 문제나 민원으로 인해 간접적인 영향을 받을 가능성이 존재합니다.

토지거래허가구역: 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있습니다. (외국인 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.) 해당 허가 기간은 만료되었으나, 관련 규정 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 우수한 생활 인프라와 교육 환경을 갖추고 있습니다.

단지 내 및 인근 상업 시설, 교통 편의성 등은 높은 주거 만족도를 제공합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 지역 내 환경 관련 시설(수도권매립지, 소각장 등)은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 요소입니다.

권리 분석상 말소기준 권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 법적인 측면에서는 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

입지: 청라국제도시의 중심 지역에 위치한 신축급 대단지 아파트로, 안정적인 주거 수요를 갖추고 있습니다.

개발 호재: 7호선 연장, 제3연륙교 건설, GTX-D 추진, 스타필드 청라, 아산병원 건립 등 다수의 지역 개발 호재가 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

교통 개선: 현재 지하철 교통이 다소 불편하다는 평가도 있으나, 향후 지하철 노선 연장 등 교통망 개선이 예정되어 있어 접근성이 더욱 향상될 것입니다.

젊은 도시 및 일자리 증가: 20~30대 인구 유입이 활발하고 고소득 일자리가 증가하는 추세로, 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원이므로 인수되는 직접적인 금전적 부담은 없습니다.

예상 입찰가는 감정가 773,000,000원을 기준으로 하되, 임차인과의 명도 가능성, 단지 내외의 시세, 지역 개발 호재, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

구체적인 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 시장 조사 및 현장 답사가 선행될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.