나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511199 [1] 인천광역시 서구 마전동 999-1 검단2차아이파크 201동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 ""마전역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
대규모의 아파트 단지가 소재하고 인근에 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 '마전역'이 소재하는
등 전반적인 제반 교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물내 제14층 제1402호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 통행하며, 단지내 도로는 단지외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제3종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역
(검단2 지구단위계획구역)), 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-27)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)
(2013-05-27)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-05-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(2013-05-27)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과
문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의
560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>,
철도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의
주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

기호 2 : 제3종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역
(검단2 지구단위계획구역)), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-05-27)(접합) 가축사육제한구역
(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육
지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,
성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가
구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

기호 3 : 제3종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역
(검단2 지구단위계획구역)), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-05-27)(접합) 가축사육제한구역
(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경
보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가
구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511199 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 999-1 검단2차아이파크 201동 14층1402호

용도: 아파트

감정가: 541,000,000원

2.2. 면적 정보

토지면적: 75.29㎡ (약 22.78평)

토지지분: 75.2935㎡ (약 22.78평)

건물면적 (전용면적): 145.13㎡ (약 43.90평)

건물지분: 145.1254㎡ (약 43.90평)

건물 총 면적 (공동주택): 약 103,298.39㎡ (약 31,246.77평) (총괄표제부 기준)

건축물 사용승인일: 2010년 05월 19일

2.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치하고 있으며, 지하철 '마전역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

3.2. 교통 환경

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 '마전역'이 가까이 있어 도심 접근성이 뛰어납니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(검단2 지구단위계획구역)에 속해 있습니다. 또한, 대로3류, 소로1류, 소로3류, 중로2류 등의 도로와 접하고 있습니다.

주요 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역, 철도보호지구 등이 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 등의 주택 용도 취득 시에만 적용됩니다. (허가기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

4. 권리분석

4.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 07월 29일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을3)입니다.

경매 진행으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.3. 등기부 채권 총액

총 채권 금액은 715,807,304원입니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사우영

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 확정일자: 2025년 07월 14일

* 배당신고일자: 2025년 11월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 주거 환경

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 쾌적하며, 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 인근 시설

지하철 마전역과 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 편의성

지하철 마전역(도보 약 O분 거리 예상) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6.2. 편의 및 복지 시설

단지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 모든 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

6.3. 교육 환경

인근에 다수의 학교가 소재하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. (토지이용계획 상 상대보호구역, 절대보호구역에 포함됨)

6.4. 주변 시설

조사 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 서구 전반적으로 환경 및 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 주택 용도 취득 시 허가가 필요합니다. (허가기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 일반적인 한국인 소유권 이전에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

7.2. 기타 제한 사항

토지 이용계획 상 가축사육제한구역, 철도보호지구, 성장관리권역 등 다양한 공법상 제한이 존재하나, 아파트 용도로 사용 시 실질적인 제약은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동의 검단2차아이파크 내 아파트로, 지하철 마전역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 대규모 아파트 단지와 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 우수한 입지 조건을 자랑합니다.

경매 절차상 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없으므로 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점은 유의해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 마전역 인근의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 생활 편의성과 교통 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 권리관계가 깨끗합니다.

* 개발 잠재력: 검단2 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 실거주 및 투자 가치: 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 목적뿐만 아니라 투자 목적에도 적합합니다.

10. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금이 없는(0원) 물건으로, 감정가 541,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 본 물건의 희소성, 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

통상적으로 감정가 이하에서 경쟁이 이루어지는 경우가 많으므로, 철저한 시세 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 인근 아파트 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 지역 부동산 시장 동향 등을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.