나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1457 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1292-42 상한가빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재‘신기시장사거리’남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제2층 제201호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등.
내 벽: 벽지도배 마감 등.
창 호: 하이새시창호 등 임.

이용상태

이용상태: 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약8M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 1292-42 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1457 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1292-42 상한가빌라 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 154,000,000원

토지면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

토지지분: 29.79536㎡ (약 9.01평)

건물면적: 56.65㎡ (약 17.14평)

건물지분: 56.65㎡ (약 17.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

준공일: 2018년 1월 4일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘신기시장사거리’ 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통인 편임.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 8M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21)(외국인 등에 한함 (지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑11 (국민건강보험공단 압류, 2023-02-27)

인수되는 권리:

* 갑2: 공유자전원지분전부이전청구권가등기 (권리자: 김은종) - 말소: 인수

* 을7: 주택임차권 (권리자: 김나영, 권리금액: 120,000,000원) - 말소: 인수 (단, 인수 보증금 합계 0원으로 산정)

말소되는 권리:

* 갑7: 소유권이전 (권리자: 윤치영)

* 갑9: 소유권이전 (권리자: 송준)

* 갑11: 압류 (권리자: 국민건강보험공단) - 말소기준권리

* 갑12: 압류 (권리자: 은평구)

* 갑14: 가압류 (권리자: 한국주택금융공사)

* 갑15: 압류 (권리자: 김포시)

* 갑16: 강제경매 (권리자: 김나영)

임차인 현황:

* 김 (김나영)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-10

* 확정일자: 2022-01-27

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 있음

* 비고: 현재 인수 보증금 합계 0원으로 산정되었으나, 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음.

1.3. 상권분석

본건은 ‘신기시장사거리’ 남동측 인근에 위치하며, 주변이 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역임.

‘신기시장’이 인근에 위치하여 전통시장 이용이 용이하며, 유동인구가 있는 지역으로 기본적인 상권은 형성되어 있음.

다세대주택 밀집 지역이므로 주거 생활 편의시설의 수요가 존재함.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 편리하며, 차량 진입이 가능한 도로망을 갖추고 있음.

편의시설: 신기시장 인근에 위치하여 식료품 및 생활필수품 구매가 용이함. 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

주거환경: 주변이 주택가이므로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 지도상 확인 결과, 인근에 뚜렷한 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 가등기: 갑2 권리인 공유자전원지분전부이전청구권가등기(김은종)가 말소되지 않고 인수되므로, 향후 법적 분쟁 또는 소유권 이전 관련 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인임. 해당 가등기의 구체적인 금전적 가치가 명시되지 않아, 인수 시 매수인의 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 매우 높음.

대항력 있는 임차인: 김 (김나영) 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 1억 2천만원에 대해 배당받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 할 위험이 존재함. (단, 현재 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되어 직접적인 인수 금액은 없는 것으로 예상됨).

토지거래허가구역: 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 내 외국인 등의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 신기시장 및 주거 편의시설 접근성이 양호한 편임.

그러나 말소되지 않고 인수해야 하는 가등기(갑2)의 존재는 매우 심각한 리스크이며, 이는 매수인의 법적, 금전적 부담으로 이어질 가능성이 매우 높음.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되어 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상되나, 배당 여부에 따라 잔액 인수 가능성이 있음을 유의해야 함.

이러한 권리 관계의 복잡성과 잠재적 위험 요인, 특히 인수되는 가등기의 존재를 충분히 인지한 상태에서 매우 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

주거 밀집 지역 내 위치하며, 신기시장 인근으로 생활 편의시설 접근성이 좋음.

교통 여건이 비교적 양호하여 주거 목적의 실수요자에게는 매력적일 수 있음.

인수되는 임차인 보증금 합계가 0원으로 산정되어, 권리 분석 상 명확한 인수 금액이 없는 점은 초기 부담을 줄여줌. (단, 가등기 리스크는 별도 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 154,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 매매가는 82,000,000원에서 122,000,000원 수준으로 형성되어 있음. 본건은 건물 면적이 56.65㎡ (약 17.14평)으로, 비교적 넓은 편이며, 건축 연도(2018년)도 비교적 최신 축에 속함.

하지만, 말소되지 않고 인수해야 하는 가등기(갑2)의 존재는 상당한 리스크이며, 이로 인해 실질적인 자산 가치가 크게 하락할 수 있음. 해당 가등기의 가치가 명확히 파악되지 않은 상태에서는 투자 위험이 매우 높음. 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수 보증금 합계 0원으로 산정되어, 직접적인 인수 금액은 없는 것으로 예상되나, 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있음.

상기 고려 사항, 특히 중대한 인수 부담인 가등기를 고려할 때, 시세 및 감정가를 기준으로 한 투자는 매우 신중해야 함. 가등기의 구체적인 인수 비용을 산정하기 어려우므로, 입찰가는 감정가 대비 낮은 수준에서 보수적으로 접근해야 함.

인수되는 가등기 리스크를 반영하여, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 신중하게 고려하는 것이 합리적일 수 있음. 그러나 인수되는 가등기(갑2)의 구체적인 가치와 법적 효력에 대한 철저한 사전 조사가 필수적이며, 이에 따라 입찰가는 달라질 수 있음. 이 물건은 일반적인 경매 투자와 달리, 인수되는 가등기로 인한 불확실성이 매우 크므로, 전문가의 법률 자문을 반드시 받은 후 입찰 여부를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.