나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511797 [1] 인천광역시 중구 중산동 1886-7 블루오션 1차 3층301호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 ""송산공원"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
숙박시설, 근린생활시설, 아파트단지 및 공원등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은
양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층/지상 21층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2021.02.03.)

외벽 : 인조석재 및 복합패널, 몰탈 위 페인팅 등,
창호 : PVC 창호 등 임.

이용상태

생활숙박시설(복층구조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비,
스프링쿨러 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(근생 37개 호, 숙박시설 532개 호, 용적률 999.4%, 주차 207대) 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복8차선 도로, 북서측 및 남서측으로 노폭 약15미터 내외의 포장도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(보행자도로
)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-07)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운
영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가
구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집행관의 현황조사서상 호텔 직원에 의하면 본건 건물 대부분이 블루오션1차 호텔로 사용 중이나, 본건은 호텔로 사용하고 있지 않다고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511797 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1886-7 블루오션 1차 3층301호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설, 복층구조)

감정가: 142,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 희망새마을금고

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.88㎡ (약 0.87평)

토지지분: 2.8773㎡ (약 0.87평)

건물면적: 21.22㎡ (약 6.42평)

건물지분: 21.22㎡ (약 6.42평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "송산공원" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설, 아파트단지 및 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남동측으로 왕복 8차선 도로, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 외국인 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리는 2021년 3월 9일 접수된 희망새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 본건 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 특별히 기재된 내용이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 건물 자체는 근린생활시설 37개 호, 숙박시설 532개 호로 구성되어 있으며, 용적률 999.4%, 주차 207대를 확보하고 있어 상업 활동 및 숙박업 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 지역 특성

인천 경제자유구역 내 중심상업지역에 위치하고 있어 지역 발전 잠재력이 높은 곳입니다. 송산공원과 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 공공시설: 송산공원 인접.

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용 가능.

* 생활 편의: 근린생활시설이 소재하는 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주변에 오피스텔, 숙박시설, 아파트 단지 등이 있어 복합적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 토지거래허가구역으로 지정기간(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 내에서는 외국인의 토지 취득 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

6.2. 실제 이용 현황 불확실

집행관의 현황 조사서상 호텔 직원의 진술에 따르면 본건 건물 대부분이 블루오션 1차 호텔로 사용 중이나, 본건(301호)은 호텔로 사용하고 있지 않다고 합니다. 이는 공실 또는 다른 용도로의 사용 가능성을 시사하나, 실제 이용 현황 및 공실 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 임대관계 미상

임대차 관계가 파악되지 않아 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 여부 및 임차인의 권리 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 중산동에 위치한 생활숙박시설로, 비교적 신축 건물(2021년 2월 3일 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 인천 경제자유구역 내 중심상업지역이라는 입지적 이점과 송산공원 인접으로 쾌적성을 더합니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점과, 호텔 직원 진술과 상반되는 본건의 실제 이용 현황에 대한 불확실성은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 임대관계가 미상인 점도 현장 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 사용승인)로 비교적 양호한 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

* 인천 경제자유구역 내 중심상업지역이라는 우수한 입지 조건.

* 생활숙박시설로서 주거 및 숙박업 등 다목적 활용 가능성.

* 송산공원 인접으로 인한 쾌적한 주변 환경.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,000,000원이며, 채권 총액은 104,500,000원입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

하지만 토지거래허가구역 지정, 실제 이용 현황 불확실성, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 따라서 정확한 예상 입찰가는 본건의 현장 조사, 주변 시세 분석, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.