나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1509 [1] 인천광역시 계양구 동양동 629-6 미주캐슬 비동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(가)~(마)는 인천광역시 계양구 동양동 소재 ""동양중학교"" 남측(일련번호(가)), 서측(일련번호(라)) 및 북서측(일련번호(나), (다), (마)) 인근에 위치하며, 인근으로 다세대주택 등이 소재하며, 제반 주위 환경은 무난함.

교통상황

인근으로 버스정류장 등이 소재하며, 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2009.06.10.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(나) : 철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 중 제2층 제201호로서,(사용승인일 : 2009.11.30.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제2층 제203호로서,(사용승인일 : 2011.12.28.)
외벽 : 벽돌쌓기마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(라) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제3층 제303호로서,(사용승인일 : 2011.09.27.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(마) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제2층 제201호로서,(사용승인일 : 2009.09.28.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

이용상태

일련번호(가) 제4층 제402호 : 공부상 다세대주택임.
일련번호(나) 제2층 제201호 : 공부상 다세대주택임.
일련번호(다) 제2층 제203호 : 공부상 다세대주택임.
일련번호(라) 제3층 제303호 : 공부상 다세대주택(도시형생활주택)임.
일련번호(마) 제2층 제201호 : 공부상 다세대주택임.

설비내역

일련번호(가)~(마) 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동양동 629-6(일련번호(가) 제4층 제402호) : 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 597-10(일련번호(나) 제2층 제201호) : 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 593-4(일련번호(다) 제2층 제203호) : 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 614-6(일련번호(라) 제3층 제303호) : 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 594-6(일련번호(마) 제2층 제201호) : 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(가) 제4층 제402호 : 동양동 629-6번지는 남측으로 노폭 약 8m 도로에 접함.
일련번호(나) 제2층 제201호 : 동양동 597-10번지는 남동측으로 노폭 약 3m 도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 12m 도로에 접함.
일련번호(다) 제2층 제203호 : 동양동 593-4번지는 남측으로 노폭 약 8m 도로에 접함.
일련번호(라) 제3층 제303호 : 동양동 614-6번지는 남서측으로 노폭 약 12m 도로에 접함.
일련번호(마) 제2층 제201호 : 동양동 594-6번지는 남측, 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

동양동 629-6(일련번호(가) 제4층 제402호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(동양
(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역
(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824))<인천광역시문화재보호
조례>임.
동양동 597-10(일련번호(나) 제2층 제201호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청
(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
동양동 593-4(일련번호(다) 제2층 제203호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청
(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
동양동 614-6(일련번호(라) 제3층 제303호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청
(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화
환경보존지역(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824))<인천광
역시문화재보호조례>임.
동양동 594-6(일련번호(마) 제2층 제201호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원
청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1509 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 629-6 미주캐슬 비동 4층402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 143,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 미주캐슬B

토지면적(분할): 33.13㎡ (약 109.5평)

토지 지분: 33.135㎡ (약 109.5평)

건물면적(전용): 42.70㎡ (약 141.1평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2009년 6월 10일

건축물대장상 대지위치: 인천광역시 계양구 동양동 629-6

건축물대장상 도로명주소: 인천광역시 계양구 당미2길 50-2 (동양동)

건축물대장상 연면적(건물 전체): 398.82㎡ (약 1199.7평)

건축물대장상 건폐율: 47.17%

건축물대장상 용적률: 148.76%

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "동양중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 다세대주택 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 여건

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

소재지번(동양동 629-6)은 남측으로 노폭 약 8m 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리))으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 채권자 주OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리로는 2025년 8월 25일 접수된 주용섭의 강제경매 (채권금액 85,066,508원)가 확인됩니다. 이 권리를 기준으로 선순위 권리는 존속하고 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리 인수 여부

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 석민주)

보증금: 99,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 11월 19일

확정일자: 2024년 10월 14일

배당신고일자: 2025년 9월 8일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원 (권리분석상)

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금 인수 가능성 및 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다. 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체로도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 동양동 일대는 전반적으로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 다세대주택 등이 혼재하여 일반적인 생활 여건을 갖추고 있습니다.

4.2. 편의 및 생활 인프라

인근에 버스정류장 등 대중교통 이용이 용이하며, 주변 지역은 주거 단지로 생활 편의 시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 배당 신고일자(2025년 9월 8일)가 미래 시점이므로, 실제 배당 결과에 따라 인수 의무가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.2. 토지 이용 규제

본 토지는 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역(공항시설법) 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 1억 4,300만 원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리분석상 인수 보증금은 없는 것으로 나타나 향후 낙찰자의 부담이 크지 않을 수 있습니다. 다만, 임차인의 권리관계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 주변 환경 및 교통 여건은 양호한 편이며, 토지 이용 계획상 일부 규제가 존재합니다.

7. 투자 포인트

* 인천 계양구 동양동 지역의 주거용 부동산으로, 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 감정가 대비 시세 조사를 통한 적정 입찰가 산정이 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 잠재적 인수 부담을 파악하여 신중한 투자가 요구됩니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가는 ㎡당 약 270만 원 수준으로 나타났습니다. 본 물건의 면적(42.70㎡)을 적용 시 약 1억 1,700만 원의 시세가 추정됩니다. 감정가(1억 4,300만 원)와 최근 실거래가, 그리고 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가 범위는 1억 2,300만 원 내외로 판단됩니다. 다만, 현장 조사 및 상세 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.