나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511625 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 306-96 대도빌라 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""인하사대부속고등학교"" 동측 인근에 위치하고
부근은 다세대주택,연립주택 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1996년 9월 20일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕4층건중 제1층 제102호로
외벽:치장타일마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필1단지 부정형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2016-12-26),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에
관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(남부
교육청2009-175)<교육환경 보호에 관한 법률>,주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)
<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.
~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511625 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 306-96 대도빌라 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 96,000,000원

토지면적: 15.50㎡ (약 4.69평)

건물면적: 48.78㎡ (약 14.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사스피드론에이치제이대부 (경매 신청인)

건축년도: 1996년

2. 입지조건

최고의 입지:

* 위치: 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재하며, 인하사대부속고등학교 동측 인근 지역입니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 다세대주택 및 연립주택 등이 밀집해 있는 주거 지역입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 북측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 22일 접수된 주식회사스피드론에이치제이대부의 근저당권 (을6)입니다.

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리 이하로 등기된 모든 권리(근저당, 근저당부채권질권, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰 시 인수되는 등기부상 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 현황 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 보증금을 인수해야 하는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

* 감정평가서에 따르면, 현장 방문 시 거주인 부재로 내부 상태 및 임대 여부 파악이 어려웠다고 합니다.

* 이로 인해 인수해야 할 임차 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 예상되나, 경매 진행 시 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 학익동 지역은 주로 다세대주택과 연립주택이 밀집된 주거 중심 지역입니다.

* 인근 지역은 대규모 상업시설보다는 주거 지역의 생활 편의를 지원하는 근린 상권이 발달했을 것으로 예상됩니다.

* 최근 인근 지역에서 아파트 단지 개발(예: 학익 SK뷰) 등이 진행되고 있어, 점진적인 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 인하사대부속고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 다수의 초·중·고등학교가 학군 내에 분포하고 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변 주거 지역에 형성된 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 내에서 본건 인근에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 주변 지역 개발(예: 법조타운 형성 등)에 따른 시설 존재 가능성은 있으므로, 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1996년에 사용 승인을 받은 건물로, 건축 연도가 약 30년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주거환경개선지구: 사업이 완료(2006.12.31)되었으나, 해당 지구 지정 이력은 향후 도시 계획 변경이나 재개발 이슈와 연관될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 외국인 토지거래 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있어, 외국인이 토지를 취득할 경우 관련 절차를 준수해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가서에 명시된 바와 같이, 현장 방문 시 거주자 부재로 내부 구조, 마감 상태, 설비 작동 여부 등을 정확히 파악하지 못했습니다. 실제 물건 상태가 공부와 다르거나 하자 발생 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미확인 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 지상권이 언급되었으나, 내용이 없어 이에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 오래된 건축 연식에도 불구하고 주거 기능은 유지되고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적인 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 미확인 지상권의 존재 가능성에 유의해야 합니다. 주변 지역이 다세대주택 위주로 형성되어 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 주거환경개선지구 지정 이력은 향후 지역 발전 가능성을 시사하나, 현재로서는 주거 지역으로서의 특성이 강합니다. 내부 상태 미확인이라는 리스크는 현장 조사를 통해 반드시 해소해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확성: 등기부상 권리 대부분이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 실거주 용이성: 약 14.76평의 전용면적은 1~2인 가구의 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 지역 가치 상승 잠재력: 주거환경개선지구 지정 이력 등은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건은 1996년식, 건물면적 48.78㎡(약 14.76평)이며 감정가는 96,000,000원입니다.

* 제공된 최근 매매 사례(2026년 5월)를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 광림빌라 (306-128, 1997년식, 35.86㎡): 40,000,000원

* 촌마을빌라B동 (679-4, 1995년식, 54.85㎡): 90,000,000원

* 부흥빌라트B동 (710-4, 2002년식, 41.06㎡): 66,500,000원

* 본건의 감정가는 약 96백만원으로, 면적 대비 최근 실거래가(특히 촌마을빌라B동 90백만원)와 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 1층이라는 점, 그리고 건축 연식(1996년) 및 내부 상태 미확인을 고려하면, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰하기에는 신중함이 요구됩니다.

* 경쟁력 있는 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 물건의 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 현재 시장 상황과 주변 실거래가, 본건의 연식 및 잠재적 리스크(내부 미확인, 1층) 등을 감안하여, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최근 실거래가를 평균 내면 약 65백만원 수준이나, 이는 면적이 다른 사례들이 포함된 평균입니다.

* 면적과 가격대를 고려할 때, 70,000,000원에서 80,000,000원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 추천 입찰가: 75,000,000원 (주변 시세 및 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려한 합리적인 수준으로, 현장 상황 및 경쟁률에 따라 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.