나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72218 [1] 경기도 남양주시 호평동 569-25 훼미리타운 18동 지1층 비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 ""판곡초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지,다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반주위
환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용
편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건내 지1층 비01호로서
외벽: 적벽돌쌓기 마감 등,
내벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
바닥: 장판지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약7미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)
(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 호평동 569-25 훼미리타운 18동 지1층 비01호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 남양주지원 2025타경72218 (1)이며, 감정가는 165,000,000원입니다.

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72218 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 호평동 569-25 훼미리타운 18동 지1층 비01호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 165,000,000원

* 토지면적: 85.10㎡ (약 25.74평)

* 토지지분: 85.1㎡ (약 25.74평)

* 건물면적: 59.72㎡ (약 18.06평)

* 건물지분: 59.72㎡ (약 18.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건축연도: 2011년 (건축물대장상 최초 사용승인일 2014-07-23)

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 경기도 남양주시 호평동 소재 "판곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 7미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 및 권리 관계를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 변동: 2014년 7월 25일 소유권 보존(전명준), 2014년 10월 16일 소유권 이전(신길섭), 2016년 11월 3일 소유권 이전(송신이, 매매) 순으로 이루어졌습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 144,900,000원입니다. (을7: 한국자산관리공사 근저당 120,900,000원, 을9: 경기신용보증재단 근저당 24,000,000원)

* 말소기준권리: 2019년 4월 12일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을7)이 말소기준권리입니다.

* 경매 개시 결정: 본 경매는 2025년 8월 26일 접수된 한국자산관리공사의 임의경매(갑14)로 개시되었습니다.

* 매각 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을9) 및 본 경매 개시 결정 등기(갑14)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 특이사항 없음)

* 임차인 현황:

* 본 건의 임대차 관계는 파악되지 않았으며(임대미상), 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 다만, 임대차 정보가 미확인되었으므로, 실제 점유자 및 임차인의 권리 여부를 반드시 추가 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 남양주시 호평동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 편의시설, 학교 등 생활 기반 시설 접근성이 양호한 지역으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

본건의 건물 구조 및 설비 내용은 다음과 같습니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트조, 철근콘크리트 지붕의 4층 건물 내 지하 1층 비01호입니다.

* 외벽: 적벽돌 쌓기 마감 등.

* 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.

* 바닥: 장판지 및 일부 타일 붙임 마감 등.

* 창호: 샷시 창호 마감 등.

* 이용 상태: 현재 다세대 주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한:

* 본 건은 도시지역, 제1종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 물환경보전법에 따른 배출시설 설치 제한 지역이며, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

* 특히, 2025년 8월 26일자로 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택)에 포함되어 있어, 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 본 경매는 허가구역 지정 이후 진행되는 점을 인지하고, 최종 낙찰 후 해당 절차 및 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

* 임대차 정보 미확인: '임대미상' 표기는 현 임차인과의 관계, 명도 절차 등에 대한 추가적인 확인이 필요함을 의미합니다.

* 지하층(B01호)의 물리적 특성: 지하층이라는 점은 채광, 환기, 습기 등에 취약할 수 있으며, 일반층 대비 선호도가 낮을 수 있어 가치 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 반경 1km 이내에 특별히 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남양주시 호평동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 생활 인프라는 양호한 편입니다. 권리 분석상 특이사항 없이 명확한 권리 관계를 가지고 있으나, 토지거래허가구역 지정 및 임대차 정보 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다. 지하층이라는 점은 가치 판단 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

본 건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 아파트 및 다세대 주택이 혼재된 지역으로 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근 교통망: 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 인한 권리 소멸이 명확하여 법적 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 59.72㎡ (약 18.06평)의 다세대 주택으로, 건축 연도는 2011년입니다.

제공된 최근 실거래가 정보는 2026년 7월 기준이며, 이는 본 경매 사건 연도(2025년) 이후의 자료임을 참고해야 합니다.

이에 기반한 분석 결과, 동일 지역 내 유사 면적의 다세대 주택 거래 사례는 약 15,000만원에서 18,800만원 사이에 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 165,000,000원입니다.

건물 지하층이라는 점, 그리고 일부 제한 구역(토지거래허가구역) 포함 등의 요소를 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

특히, 지하층임에도 불구하고 감정가가 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

추정 최저 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 132,000,000원부터 시작할 수 있으며, 현장 조사 및 시세 조사를 통해 보수적으로 약 140,000,000원 ~ 155,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.