나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63992 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 1574 중산마을아파트 808동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 '중산초등학교' 서측 인근에 위치하며 주위는
대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까
지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 12층 건물 내 2층 202호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방겸식당, 욕실2, 발코니3 등)로 이용중임.

설비내역

열병합발전에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 지하주차장시설, 위생설비 및 급배수시설 등
이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

전체 단지 북측으로 개설된 왕복 4차선의 포장도로가 단지 주출입로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-01-19), 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 대
로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부
제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 상대보호구역(중
산중학교), 상대보호구역(중산초등학교), 절대보호구역(중산초등학교), 과밀억제권역, 토지
거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63992 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1574 중산마을아파트 808동 2층 202호

용도: 아파트

감정가: 360,000,000원

토지면적: 53.92㎡ (약 16.31평)

토지 지분: 53.92㎡ (약 16.31평)

건물면적: 99.69㎡ (약 30.16평)

건물 지분: 99.69㎡ (약 30.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트명: 중산마을8단지대우삼성

사용승인일: 1995년 3월 29일

전용면적: 99.69㎡ (약 30.16평)

공급면적: 99.69㎡ (약 30.16평)

2. 입지조건

입지조건

위치: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1574에 소재한 중산마을아파트 808동 2층 202호임.

주변 환경: 본건은 '중산초등학교' 서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재하는 일반 주거지대에 속함.

교통 상황: 차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로 상태: 단지 북측으로 왕복 4차선의 포장도로가 단지 주출입로와 연결되어 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(탄현1,2,중산택지개발), 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역, 중산중학교 및 중산초등학교의 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있음.

혐오시설 정보:

주변 지역을 조사한 결과, 본건 아파트 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 2023년 6월 5일 접수된 압류 (채권자: 영등포구)임.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(갑16번 임의경매, 갑20번 이후의 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리:

* 을구 16번, 주택임차권 (임차인: 오주형)

- 임대차보증금: 300,000,000원

- 전입일자: 2020년 10월 15일

- 확정일자: 2020년 9월 4일

- 대항력: 있음

- 비고: 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됨. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

임차인 현황:

* 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023년 2월 20일

- 대항력: 있음

- 비고: 금액은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 주의 필요.

* 임차인: 김

- 보증금: 40,000,000원

- 차임: 1,000,000원

- 전입일자: 2023년 2월 17일

- 확정일자: 2023년 9월 27일

- 배당신고일자: 2025년 9월 24일

- 대항력: 있음

- 비고: 배당 신고하였으나, 배당받지 못하면 인수될 가능성 있음.

* 임차인: 오

- 보증금: 300,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020년 10월 15일

- 확정일자: 2020년 9월 4일

- 배당신고일자: 2022년 11월 8일

- 대항력: 있음

- 비고: 매수인이 인수해야 하는 보증금임.

등기부채권 총액: 364,726,514원

4. 상권분석

상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있으며, 단지 내 상가 및 인근의 다양한 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 용이함.

5. 생활정보

생활정보

교육 환경: 중산초등학교가 인근에 위치하며, 중산중학교 역시 도보 가능한 거리에 있어 교육 환경이 양호한 편임.

편의시설: 주변에 다양한 상점, 병원, 은행 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활이 편리함.

교통: 다수의 노선버스가 운행하는 정류장이 인근에 있으며, 자가용 이용 시에도 도로 접근성이 좋음.

단지 정보: 중산마을8단지대우삼성 아파트는 12개동, 총 720세대로 구성되어 있으며, 1995년에 건축되어 연식이 30년 가까이 되었음.

단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 지하 전기차충전기(21대) 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 오주형 임차인의 보증금 300,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 부담액이 크게 증가할 수 있음.

보증금 미상 임차인: 김정희 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

높은 총 부담액: 인수되는 임차보증금(3억원)과 매각대금을 합산할 경우, 물건의 감정가 및 최근 시세를 초과할 가능성이 높아 수익 확보에 대한 면밀한 분석이 필요함.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 단지 내에서는 비교적 넓은 면적을 차지하고 있음.

가장 중요한 특징은 3억 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이로 인해 매수인의 총 투자 금액이 크게 늘어나므로, 입찰 전 철저한 자금 계획과 위험 감수 능력을 평가해야 함.

주변 학군 및 편의시설 접근성은 양호하나, 1995년 준공으로 건물 노후도가 있다는 점을 고려해야 함.

8. 투자 포인트

투자 포인트

인수되는 임차 보증금(3억원)을 감안하여, 시세 대비 현저히 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 수익 창출 가능성이 있음.

중산동 일대는 지역적 특성상 주거 수요가 꾸준하며, 향후 부동산 시장 회복 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

우수한 교육 환경과 생활 인프라를 갖추고 있어 실수요자에게도 매력적인 조건이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

최근 매매가 분석:

* 99.69㎡ 면적의 최근 매매가는 2026년 4월 8일 308,000,000원, 2026년 6월 12일 385,000,000원임.

* 평균적인 시세는 약 3억 4천만원 ~ 3억 8천만원 수준으로 파악됨.

예상 입찰가 산정:

본 건은 매수인이 300,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하므로, 총 부담액은 '매각대금 + 300,000,000원'이 됨.

수익 발생을 위해서는 총 부담액이 시장 시세를 넘지 않아야 함.

최고 시세인 385,000,000원을 기준으로, 매각대금은 최대 385,000,000원 - 300,000,000원 = 85,000,000원 이하로 결정되어야 손익분기점에 도달할 수 있음.

이는 매우 낮은 금액으로, 현실적인 입찰가격을 설정하기에는 어려움이 따르나, 위험 감수 수준에 따라 조정될 수 있음.

보수적인 관점에서, 잠재적 수익률과 낙찰 가능성을 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제안함.

예상 입찰가: 100,000,000원 (1억원)

* 상기 입찰가로 낙찰 시, 총 부담액은 약 400,000,000원 (1억원 + 3억원)이 되며, 이는 최고 시세(385,000,000원)를 소폭 초과함. 따라서, 해당 입찰가 이상으로 진행 시 시세 차익을 기대하기 어렵거나 손실이 발생할 수 있으므로, 매우 신중한 접근이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.