나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63981 [1] 경기도 파주시 문발동 531-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비감정 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 '파주출판도시' 내 소재하며 부근은 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로 '제1,2종근린생활시설 및 교육연구시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 25m, 동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(2024.04.01))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30)))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(한강하류재두루미(09.01.14변경))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 국가산업단지(2013-02-26)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물로서

외벽: 시멘트모르타르위 페인팅마감 등
내벽: 돌붙임, 인테리어마감 등
천장: 텍스마감 등
바닥: 화강설물갈기, 데코타일 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

지하1층: 공부상 주차장, 펌프실이나 현황 창고 등
1~4층: 근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기호 2 건물 지하1층은 공부상 ‘주차장, 펌프실’ 로 기재되어 있으나 현황 창고 등으로 이용중인바 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 토지상 포장, 수목등은 경제적 가치가 희박하여 토지에 포함되어 평가
3. 건물 차양(어닝), 테라스 등 소재하나 이동 및 철거가 용이하여 평가에서 제외
4. 건물 지하1층은 공부상 '주차장, 펌프실'로 기재되어있으나, 현황 창고로 이용중
5. 목록1 토지는 건물 건부지로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63981 (1)

소재지: 경기도 파주시 문발동 531-4 (도로명: 경기도 파주시 문발로 132)

용도: 근린생활시설 (제1,2종근린생활시설, 교육연구시설)

감정가: 3,805,315,100원

토지면적: 671.10㎡ (약 203.00평)

건물면적: 1703.49㎡ (약 515.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고양동부새마을금고 (근저당권자)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각 대상이며, 토지상 포장 및 수목은 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함 평가되었습니다. 건물 차양, 테라스 등은 이동 및 철거가 용이하여 평가에서 제외되었습니다. 지하 1층은 공부상 주차장/펌프실이나 현황 창고로 이용 중이며, 토지는 건물 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 파주시 문발동 소재 '파주출판도시' 내에 위치하고 있습니다. 본 지역은 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 산업/상업 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 토지는 세장형이며, '제1,2종근린생활시설 및 교육연구시설' 용도의 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 서측으로 폭 약 25m, 동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 일반상업지역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 지원시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 주변 시설: 파주출판도시는 출판, 인쇄, 디자인, 영상, 소프트웨어 등 지식정보 및 문화콘텐츠 산업을 중심으로 조성된 국가산업단지입니다. 다양한 출판사와 관련 기업들이 입주해 있으며, '지혜의 숲'과 같은 도서관, 북카페, 미술관 등 문화 시설이 조성되어 있어 복합적인 문화 산업 단지의 성격을 띕니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을23 근저당권 (고양동부새마을금고, 2023-02-27)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 주요 권리 현황:

* 토지 등기부 요약: 소유권 이전, 근저당권(말소), 가압류(말소), 압류(말소), 임의경매(말소) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 건물 등기부 요약: 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권(말소), 가압류(말소), 압류(말소), 임의경매(말소) 등 다수의 권리가 등기되었으며, 토지와 동일하게 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 3,920,165,600원

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)레인보우코리아 (허 )

보증금: 400,000,000원

차임: 30,000,000원

전입/사업일자: 2013-08-02

대항력: 있음

비고: 보증금액이 크고 대항력이 있어 인수 여부 확인 필요.

* 임차인: (주)위드코리아 (허 )

보증금: 0원

차임: 650,000원

전입/사업일자: 2019-07-11

대항력: 있음

비고: 대항력 있음.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 4,000,000원

전입/사업일자: 2018-05-17

대항력: 있음

비고: 대항력 있음.

* 임차인: 박 (2)

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입/사업일자: 2021-08-12

대항력: 있음

비고: 대항력 있음.

* 임차인: 박

보증금: 30,000,000원

차임: 2,000,000원

전입/사업일자: 2016-01-11

대항력: 있음

비고: 대항력 있음.

* 임차인: 신

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2020-09-14

대항력: 있음

비고: 대항력 있음.

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입/사업일자: 2022-10-31

대항력: 있음

비고: 대항력 있음.

* 임차인: (주)루이건축디자인 (조 )

보증금: 3,000,000원

차임: 250,000원

전입/사업일자: 2024-12-02

대항력: 없음

비고: 대항력 없음.

* 임차인: (주)에스엠도어텍 (김 )

보증금: 10,000,000원

차임: 750,000원

전입/사업일자: 2024-01-03

대항력: 없음

비고: 대항력 없음.

* 임차인: (주)클리닉덤 (허 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-10-25

대항력: 없음

비고: 대항력 없음.

* 임차인: (주)피나클서플라이 (손 )

보증금: 20,000,000원

차임: 650,000원

전입/사업일자: 2025-04-17

대항력: 없음

비고: 대항력 없음.

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입/사업일자: 2023-11-24

대항력: 없음

배당신고일자: 2025-09-16

비고: 대항력 없음, 배당 신청.

* 임차인: 티에스메탈(주) (백 )

보증금: 3,000,000원

차임: 250,000원

전입/사업일자: 2024-11-08

대항력: 없음

비고: 대항력 없음.

* 임차인: 현

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-07-03

대항력: 없음

비고: 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 파주출판도시 내 위치: 본 물건은 파주출판도시라는 특화된 산업단지 내에 위치하고 있어, 출판, 인쇄, 디자인, 영상, 소프트웨어 등 지식정보 및 문화콘텐츠 산업 관련 업종에 특화된 상권 형성 가능성이 높습니다.

* 건물 용도 적합성: 제1,2종근린생활시설 및 교육연구시설 용도로 활용 가능한 건물로서, 관련 업종의 사무실, 스튜디오, 교육 시설, 소규모 상업 시설 등으로의 임대 및 운영에 유리합니다.

* 잠재적 수요: 파주출판도시 내외의 관련 산업 종사자 및 방문객을 대상으로 하는 상업 및 서비스 시설에 대한 수요가 존재할 수 있습니다.

* 경쟁 환경: 파주출판도시 내 다른 상업 시설 및 인근 지역의 상권과의 경쟁 환경을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 근린생활시설로서의 기능 수행을 위해 필요한 기본적인 상업 시설(마트, 편의점, 식당, 카페 등)이 단지 내 또는 인근에 분포할 것으로 예상됩니다.

* 교통 편의성: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능하여 출퇴근 및 방문객 이동에 불편함이 적을 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 대체로 업무 및 산업 단지 위주로 구성되어 있어 주거 환경보다는 업무 및 상업 활동에 적합한 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: (주)레인보우코리아(허 ) 외 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 경매 절차 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 낙찰 후 인수 또는 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 유의해야 합니다. 특히 (주)레인보우코리아의 4억 원 보증금은 낙찰가의 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 일반상업지역이지만, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 규제 사항이 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

* 건물 지하층 용도 불일치: 공부상 주차장/펌프실인 지하 1층이 현황 창고로 이용 중으로, 건축물대장과의 차이가 존재합니다. 이는 추후 용도 변경이나 원상복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 평가 제외 항목: 건물 차양, 테라스 등은 경제적 가치 평가에서 제외되었으므로, 낙찰자가 이를 원할 경우 별도 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 물건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보 물건의 처리 결과가 본 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 파주출판도시 내에 위치한 근린생활시설 및 교육연구시설 용도의 건물입니다. 출판 및 문화콘텐츠 산업 중심의 특화된 입지 조건을 갖추고 있으며, 넓은 토지 및 건물 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 다수의 법적 제한 사항과 대항력 있는 임차인 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히 가장 큰 규모의 임차인인 (주)레인보우코리아의 보증금 및 대항력 문제는 면밀한 분석이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 파주출판도시의 특화된 산업 및 문화 환경: 관련 업종에 종사하는 기업이나 교육 기관에 매력적인 입지입니다.

* 넓은 면적의 토지 및 건물: 사업 확장이나 다각적인 활용 가능성을 제공합니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 권리 분석 및 시장 상황에 따라 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 문화콘텐츠 산업의 성장 가능성: 파주출판도시가 지속적으로 발전함에 따라 관련 시설 수요 증가가 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다양한 요인에 의해 결정됩니다. 현재 제시된 감정가는 3,805,315,100원입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 제시되어 있어, 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인들의 명도 비용, 추가적인 권리 분석 및 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 구체적인 예상 입찰가를 산정하기보다는, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하며, 명도 관련 비용 및 향후 예상 수익률을 면밀히 검토하여 최적의 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 할인된 가격으로 낙찰될 가능성이 있으나, 인기 있는 물건의 경우 감정가를 상회할 수도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.