나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73044 [1] 경기도 연천군 군남면 삼거리 962 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 군남면 삼거리 소재 ""군남면 행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 농경지, 공공기관, 단독주택, 금융기관 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 노선수 및 운행간격
등을 고려할 때 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현재 답으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남측으로 노폭 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역
(행정위임9m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견""의 ""그 밖의
사항""란을 참조 하시기 바람.

물건 비고

지분매각
농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73044 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

감정가: 36,059,100 원

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경기도 연천군 군남면 삼거리 962

용도: 답 (농경지)

토지면적: 2950.30㎡ (약 892.62 평)

토지지분: 655.5566600000001㎡ (약 198.30 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 군남면 삼거리 소재 "군남면 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 공공기관, 단독주택, 금융기관 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현재 답(논)으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

남측으로 노폭 2미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 제한보호구역, 농업진흥구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보 없음.

3.3. 등기부 요약

* 갑1 (1964-12-22): 대법원규칙제527호에 의한 전사보존 (권리자: 황명진)

* 갑3 (2024-07-04): 황정구 지분 전부 이전 (상속) (권리자: 황지영)

* 갑4 (2025-08-25): 황지영 지분 강제경매 (채권자: 서울서남부농업협동조합, 권리금액: 4,684,137원) - 말소기준권리.

3.4. 등기부채권 총액

0원 (말소기준권리인 갑4 등기 외 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하나, 군남면 행정복지센터 등 공공기관과 주거, 금융시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있음.

4.2. 토지 이용 현황

주변의 농경지는 지역 경제의 중요한 부분을 차지하며, 본건은 생산녹지지역으로 지정되어 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

군남면 행정복지센터, 금융기관 등 공공 및 편의시설 접근이 용이함.

5.2. 교통 편의성

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분권자와의 협의 및 공동 이용에 대한 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 농지 취득 제한

낙찰자는 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 낙찰자의 보증금이 반환되지 않으므로 사전에 반드시 발급받아야 함.

6.3. 토지 이용 규제

본건은 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하여 토지 활용에 제약이 따름.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 경기도 연천군에 위치한 답(논)의 일부 지분으로, 농업진흥구역 등 여러 제한사항이 존재하나 도시지역 내 생산녹지지역에 속해 있어 향후 잠재적 가치를 지니고 있음.

7.2. 투자 고려사항

지분매각이라는 특성상 다른 소유주와의 관계 설정 및 향후 토지 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 개발 가능성

도시지역 내 생산녹지지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 변경 등 개발 가능성을 염두에 둘 수 있음.

8.2. 실수요자 적합성

농업진흥구역 내 농지로서 안정적인 영농 활동을 원하는 실수요자에게 적합할 수 있음.

8.3. 입지적 장점

주변의 공공기관 및 주거 시설과의 인접성으로 기본적인 생활 편의성을 확보하고 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

36,059,100 원

9.2. 입찰가 제안

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 소유권의 전부가 아닌 일부만을 취득하게 됩니다. 또한, 본 토지는 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역 등 여러 이용 제한이 존재하며, 낙찰 시 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 이러한 복합적인 요소를 고려할 때, 예상 입찰가는 경쟁 상황, 추가적인 현장 조사 결과, 그리고 본 토지의 잠재적 활용 가치 및 리스크 평가에 따라 달라질 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 토지의 지분가치, 각종 제한사항, 그리고 거래의 복잡성을 감안하여, 본 물건에 대한 경쟁력 있는 입찰가는 대략 15,000,000 원에서 20,000,000 원 사이로 제안합니다. 이는 감정가 대비 비율로 볼 때 상대적으로 낮은 금액으로, 지분 매각 및 제한 물건의 특성을 반영한 가격입니다. 입찰 전 반드시 물건에 대한 충분한 이해와 추가적인 권리 분석 및 시세 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.