나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51971 [1] 서울특별시 송파구 거여동 604-4 우성르보아위례 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 ""덕수고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 학교, 공동주택 등이 소재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 15층건 내 제1층 제110호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설임

설비내역

급배수/위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측 및 남측으로 광대로변 및 동측으로 소로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(2020-07-07)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동 604-4번지, 우성르보아위례 1층 110호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51971 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 1,310,000,000원입니다.

토지 면적은 9.56㎡(약 2.89평)이며, 건물 면적은 39.60㎡(약 11.98평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 계OOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 덕수고등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 학교, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물이 접한 서측 및 남측으로는 광대로변, 동측으로는 소로변의 포장도로와 접하고 있어 도로 이용이 편리합니다.

토지는 대체로 등고평탄한 사다리형으로 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 1, 3류 및 중로 2류 도로에 접해 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2024년 1월 5일 접수된 계양농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 채권 최고액은 1,104,000,000원입니다.

경매개시결정은 2025년 8월 26일 계양농업협동조합에 의해 등기되었습니다.

이 외 등기부등본상 갑구에 기재된 소유권 이전 및 가압류, 압류 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 말소될 예정입니다.

따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 방

보증금: 40,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업자등록일: 2024-03-29

확정일자: 2025-10-14

배당신고일자: 2025-10-16

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

* 임차인: 방 2

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2024-04-08

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

* 임차인: 방 3

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입/사업자등록일: 2024-03-27

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 1,436,840,217원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 송파구 거여동 일대는 대규모 아파트 단지와 주거 지역이 밀집해 있으며, 인근에 덕수고등학교 등 교육 시설이 위치하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

건축물대장상 용도는 업무시설 및 근린생활시설로 되어 있으며, 본건은 1층에 위치하여 접근성이 좋습니다.

따라서 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 음식점, 카페, 학원, 병원, 서비스업 등 다양한 근린생활시설 업종이 입점하기에 적합한 상권으로 판단됩니다.

대로변에 접한 입지로 유동인구 확보에도 유리한 측면이 있습니다.

1.4. 생활정보

덕수고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변에 대규모 주거 단지가 형성되어 있어 지역 주민을 위한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

송파구는 서울 동남권의 핵심 지역으로, 교통 및 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

거여동 일대는 재건축 및 택지 개발 관련 이슈가 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력도 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 현황 및 등기부상 용도는 근린상가로 명시되어 있어 실제 이용 시 용도 준수 여부를 확인해야 합니다.

토지이용계획상 택지개발지구에 포함되어 있어 향후 개발 계획에 따른 건물 이용 제한이나 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

다만, 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

주변에 혐오시설이나 환경을 저해하는 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 송파구 거여동의 주거 밀집 지역 및 학교 인근에 위치한 1층 근린상가로, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 상권 잠재력을 가지고 있습니다.

대로변에 접하여 가시성과 접근성이 우수하며, 건물 자체의 신축 연식(2018년 건축, 2023년 사용승인)도 비교적 짧은 편입니다.

등기부상 복잡한 권리 관계가 있었으나, 경매로 인해 대부분 말소될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 감정가가 상대적으로 높게 책정되어 있어 수익률 분석을 신중하게 진행할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 지역 상권 내 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1층 근린상가로서 주민들의 접근이 용이하며, 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

향후 택지개발지구 지정으로 인한 지역 가치 상승 및 개발 이익을 기대해 볼 수 있습니다.

건물 관리 상태 양호 및 신축 연식으로 인한 유지보수 비용 절감 효과가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금은 고려하지 않습니다.

입찰가는 감정가, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 본 물건의 현황 및 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 조사 및 상세한 시장 분석을 통해 합리적인 수준에서 입찰가를 책정하는 것이 중요합니다.

따라서 구체적인 입찰가 제시는 권유하지 않으나, 수익률 목표 및 자금 계획에 맞춰 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.