나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51965 [1] 서울특별시 강동구 길동 387-5 길동청광플러스원큐브1차 9층910호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철5호선 ""길동역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철5호선 ""길동역"" 및 노선버스정류장
이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제13층 건물 중 제9층 제910호로서,
(사용승인일: 2012.11.21)

외벽: 드라이비트 및 일부 석재붙임 마감 등,
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

현장조사일 현재 공부상 아파트(도시형생활주택)로 이용중임.
(구체적인 이용상태는 후첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

-기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
-현장조사 시 출입문의 잠금장치 및 이해관계인 부재로 주변 탐문 등을 통해 조사하였음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 현장조사일 현재 '아파트
(도시형생활주택)외 2 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

387-5번지, 387-10번지 공히
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시
제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역(2014-06-25), 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3
구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호), 토지거래허가구역(국토부공
고2025-1058호 대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.5.25.)임.

공부와의 차이

본건의 '건축물현황도[평면도(9층)]' 와 '건축물현황도[평면도(910호)]'는 불일치(좌우반전 되었음)함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대차관계는 미상임.
- 등기사항전부증명서상 소유자는 ""서승희""임.

물건 비고

건축물현황도[평면도(9층)]와 건축물현황도[평면도(910호)]는 불일치 (좌우반전)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51965 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 387-5, 길동청광플러스원큐브1차 9층910호

물건종별: 도시형생활주택 (아파트)

건물명: 길동청광플러스원큐브1차

감정가: 109,000,000원

토지면적: 4.91㎡ (약 1.49평)

토지지분: 4.914㎡ (약 1.49평)

건물면적(전용면적): 16.68㎡ (약 5.05평)

건물지분: 16.685㎡ (약 5.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강동구 길동에 위치하며, 지하철 5호선 길동역에서 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

교통 상황 면에서는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 길동역과 다수의 노선버스가 운행하는 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.1. 1.면적 및 평수 표기

토지 면적은 4.91㎡로 약 1.49평입니다.

건물 면적, 즉 전용 면적은 16.68㎡로 약 5.05평입니다.

집합건물의 전유부 정보에 따르면 해당 호실은 9층 910호입니다.

분양 면적은 별도로 명시되지 않았으나, 일반적인 도시형생활주택의 경우 전용 면적 외에 공용 면적이 포함된 분양 면적이 존재합니다.

1.2. 권리분석

등기사항전부증명서상 현재 소유자는 서승희님입니다.

본 물건에는 선순위 임차인이 존재하며, 이는 향후 매수인에게 인수될 수 있는 중요한 권리입니다.

* 임차인 현황

임차인: 한국주택금융공사 (실질 임차인: 유 )

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 16일

확정일자: 2022년 12월 06일

대항력: 있음

비고: 임차인의 확정일자 및 전입일자가 본 경매 사건의 말소기준권리보다 선순위에 해당하므로, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부 요약 상 말소되지 않는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 1번 주택임차권 (권리자: 유 , 금액: 125,000,000원)

접수일자: 2024년 09월 27일

말소 여부: 인수 (배당받지 못할 경우)

이 임차권은 본 경매의 말소기준권리(부산지방법원 2025카단3830, 가압류)보다 선순위이므로, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 매수인이 인수하게 됩니다.

기타 등기 사항으로는 소유권 이전 (이장무 -> 박수현 -> 서승희) 및 가압류, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 이들 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권 총액은 약 1,941,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 길동 지역은 지하철 5호선 길동역 역세권에 위치하여 유동인구가 꾸준하며, 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있으며, 지역 내 소비 활동 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통

지하철 5호선 길동역 도보 이용 가능.

다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장 인접.

* 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 분포.

주거 밀집 지역으로 상업 시설 이용 편리.

* 주변 환경

아파트, 다세대주택, 오피스텔 등 다양한 주거 형태가 혼재.

업무 지구와는 다소 거리가 있으나, 배후 주거 단지로서의 입지를 갖춤.

혐오시설 여부에 대한 조사 결과, 본 물건의 직접적인 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 매수자(외국인 등) 및 거래 유형에 따라 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (대상: 외국인 등 (단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트) / 기간: 2025.8.26.~2026.5.25.)

* 선순위 임차인 인수 위험: 125,000,000원의 보증금을 가진 임차인 유 이 대항력을 갖추고 있으며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 해당 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 건축물 현황도 불일치: 9층 전체 평면도와 910호 내부 평면도가 좌우 반전된 형태로 불일치하는 문제가 있습니다. 이는 실제 내부 구조 확인 및 관련 인허가 사항에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소규모 임대 사업에 적합한 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 125,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 가능성이 핵심 리스크 요인이며, 건축물 현황도 불일치 문제 또한 면밀한 현장 조사를 통해 확인해야 할 사항입니다.

토지거래허가구역임을 감안하여 매수 자격 및 절차를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 길동역 초역세권 입지로 인한 높은 임대 수요 기대.

* 소형 면적으로 상대적으로 낮은 총 투자금액으로 접근 가능.

* 향후 지역 개발 및 지하철 노선 가치 상승 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 109,000,000원입니다.

현장 조사 및 주변 시세 분석 결과, 유사 물건의 시장 가치는 감정가를 상회하는 수준으로 파악됩니다.

그러나 선순위 임차인 보증금 125,000,000원 인수 가능성을 고려해야 합니다.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면, 이는 매수인이 부담해야 하는 추가 비용이 됩니다.

따라서, 임차인의 보증금이 전액 배당으로 소멸될 가능성이 높다고 가정하고, 시장 가치와 물건의 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 아래와 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

본 입찰가는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 소멸된다는 전제 하에 산정되었으며, 실제 낙찰가는 본 물건의 현장 상태, 임차인의 배당 여부, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

정확한 인수 금액은 배당표 확정 시 확인 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.