나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51938 [1] 서울특별시 강동구 암사동 491-22 삼정하우스 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 ""지하철8호선 암사역"" 동측 인근에 위치하고, 주변은
다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 암사역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대) 중 제3층 제303호로서,
외벽은 석재붙임 마감 등
창호는 섀시창호마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 주차장, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄하게 조성된 3필 일단의 가장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) ~ (3) 공히,
도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하),가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및
군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역
(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기 타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51938 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 491-22 삼정하우스 3층 303호

용도: 도시형생활주택

건물명: 삼정하우스

건축년도: 2020년 (준공 승인일 2020-09-28 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대) 중 제3층 제303호

전용면적: 41.56㎡ (약 12.57평)

대지권: 24.00㎡ (약 7.26평)

감정가: 420,000,000원

1.3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2025카단108028 (신한저축은행 가압류, 접수일 2025-07-14)

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 2020-10-13 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전: 2021-03-16 (갑2, 말소)

* 주택임차권: 2025-10-15 (을3, 이주용, 보증금 360,000,000원, 말소: 인수)

- 전입일자: 2023-10-20

- 확정일자: 2023-09-14

- 대항력: 있음

* 가압류: 2025-07-14 (갑3, 신한저축은행, 말소) - 말소기준권리

* 강제경매: 2025-07-14 (갑4, 이은환, 말소) - 본건 경매 사건

* 압류: 2026-01-21 (갑5, 부천시, 말소)

임차인 인수 현황:

본건에는 대항력 있는 임차인(이주용)이 존재하며, 보증금 360,000,000원에 대한 권리가 있습니다.

감정평가요약서 상 "배당에서 보증금 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 명시가 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 낙찰 후 배당이 완결되었을 경우를 가정한 것이며, 실제로는 배당 결과에 따라 매수인이 임차보증금 잔액을 인수할 가능성이 있습니다.

따라서, 실제 총 인수 금액은 낙찰가 + 인수되는 임차보증금 잔액이 될 수 있습니다.

1.4. 입지조건

주변 환경: 서울특별시 강동구 암사동 소재 지하철 8호선 암사역 동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 암사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등)입니다.

1.5. 상권 및 생활정보

주변 상권: 주거지역 내에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

건물 내 편의시설: 위생 및 급배수, 난방 설비, 주차장, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

주변 시세 분석:

최근 실거래가 정보 분석 결과, 유사한 다세대주택의 경우 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 평당 약 477만원부터 1233만원까지 다양한 시세를 보였습니다.

본건은 2020년 건축된 도시형생활주택으로, 감정가는 420,000,000원 (약 10,105,000원/㎡)으로 책정되었습니다. 이는 주변 신축 또는 비교적 신축 건물 시세와 유사한 수준으로 평가됩니다.

최근 2026년 5월 거래된 29.97㎡(3층, 2013년 건축)가 308,500,000원(약 10.3백만원/㎡)에 거래되었고, 47.85㎡(4층, 2022년 건축)가 590,000,000원(약 12.3백만원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 약 3.6억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로 실제 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등이 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 준공) 건물이며, 암사역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 리스크가 매우 높아, 입찰 시 이 부분을 최우선으로 고려해야 합니다. 배당 결과에 따라 최종 인수 금액이 크게 달라질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 관리 상태 양호 예상.

* 지하철 8호선 암사역 인근의 편리한 교통 및 생활 환경.

* 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하더라도, 배당으로 임차인이 전액 변제받을 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 420,000,000원입니다.

주변 실거래가 및 본건의 입지, 건물 상태를 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

하지만, 360,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다.

따라서, 입찰가는 임차인 보증금 인수 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받는다고 가정할 경우, 낙찰가 자체가 최종 취득 비용이 됩니다. 이 경우, 감정가의 90% 수준인 약 378,000,000원에서 400,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 최악의 경우(임차인 보증금 전액 인수)를 대비한다면, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치(약 450,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 매우 낮게(예: 80,000,000원 ~ 100,000,000원) 설정해야 할 수도 있습니다.

종합적으로, 본 건의 경우 임차인의 배당 결과 확인이 필수적이며, 이를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

보수적인 관점에서, 임차인이 전액 변제받는다는 가정 하에, 약 380,000,000원 수준의 입찰가를 고려합니다.

1.10. 주변 시설 확인 (혐오시설 등)

주변 지역 검색 결과, 암사동 491-22번지 및 암사역 인근 지역에 특별히 언급되는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.