나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51928 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 지하철8, 9호선 ""석촌역"" 동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설(오피스텔), 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(석촌역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제6층 제601호로서
(사용승인일: 2021.07.30)
외 벽: 석재붙임 등 마감
창 호: 샷시창호임

이용상태

공부상 용도는 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차장 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 세장형의 평지로서 주상용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 소로, 북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로 제1지구), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축물 최고높이 지정구간으로 건축과 확인요함)<건축법>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건은 2024.04.15.에 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2024카임5365)에 따라 주택임차권(임차보증금: 510,000,000원)이 설정되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 개요

* 감정평가 요약

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51928 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 6층601호

용도: 오피스텔

토지면적: 8.48㎡ (약 2.57평)

건물면적: 27.33㎡ (약 8.27평)

감정가: 434,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정평가 요약

사용승인일: 2021년 7월 30일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 6층 601호

주변 환경: 지하철 8, 9호선 석촌역 동측 인근, 주상복합지대

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 교통상황

* 토지이용계획 및 제한상태

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 지하철 8, 9호선 "석촌역" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설(오피스텔), 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 주위 환경은 쾌적합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(석촌역)이 소재하여 제반 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(송파대로 제1지구)

상대보호구역(서울송파초등학교병설유치원)

군사기지 및 군사시설 보호구역(비행안전제2구역)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. / 건축물 용도 아파트 사용 부지 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등)

3. 권리분석

* 등기부현황 (말소기준권리, 인수/소멸 권리)

* 임차인 현황 (대항력, 보증금, 인수 여부)

* 권리분석 종합

3.1. 등기부현황 (말소기준권리, 인수/소멸 권리)

말소기준권리: 2024년 2월 20일 접수된 주식회사 두루드림대부의 가압류 (채권액 약 27.9억 원) 입니다.

본 경매물건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재합니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 강제경매 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (이은솔, 보증금 510,000,000원)은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력, 보증금, 인수 여부)

임차인: 이 (이은솔)

보증금: 510,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 20일

확정일자: 2022년 5월 23일

대항력: 있음

배당신고일자: 2024년 4월 16일

비고: 선순위 주택임차인으로 대항력이 있으며, 보증금 510,000,000원 전액을 배당받지 못하면 인수 대상이 됩니다.

3.3. 권리분석 종합

선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 510,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 등기부상 '인수'로 명시되어 있고 물건명세서에 인수 가능성이 언급되어 있어 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설

* 오피스텔 시세 분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주상복합지대로서 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

석촌역 인근 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

최근 실거래가 기준으로 볼 때, 본건과 동일한 면적(27.33㎡)의 에스아이팰리스레이크잠실 오피스텔은 2024년 10월 22일에 310,010,000원, 10월 23일에 336,000,000원, 11월 20일에 272,000,000원에 거래되었습니다.

평균 시세는 약 306,000,000원 수준으로 파악됩니다.

현재 감정가는 434,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 상당히 높은 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

* 건축물 정보

5.1. 주변 편의시설

지하철 8, 9호선 석촌역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

송파구청, 롯데월드, 석촌호수 등 주요 편의시설 및 문화시설 접근성이 좋습니다.

주변에 상업시설 및 주거시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 건축물 정보

건축물명: 에스아이팰리스레이크잠실

사용승인일: 2021년 7월 30일

층수: 지하 2층, 지상 9층

구조: 철근콘크리트구조

주차: 기계식 주차장 설비 (4대 가능)

6. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역

* 혐오시설 조사

6.1. 임차권 인수 리스크

본건은 선순위 대항력 있는 임차인 이은솔 씨가 보증금 510,000,000원을 거주 중이며, 해당 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 잠재적으로 큰 금액의 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 토지거래계약에 관한 허가구역

본건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도(아파트)로 사용되는 부지 취득 시 허가를 받아야 합니다. (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. / 외국인 등 대상: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.3. 혐오시설 조사

주변 지역 조사 결과, 에스아이팰리스레이크잠실 오피스텔 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 일반적으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매물건은 신축급 오피스텔로 입지 조건이 우수하고 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다.

그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 510,000,000원 전액 인수 가능성이 있어 투자 시 가장 큰 부담으로 작용할 것입니다.

감정평가액이 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 명도 및 시세 차익 확보에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

최신축 건물(2021년 사용승인)로 상품성이 우수합니다.

석촌역 인근 역세권으로 뛰어난 교통 및 편의시설 접근성을 자랑합니다.

향후 시세 상승 잠재력이 있는 지역에 위치합니다.

본건의 가장 큰 걸림돌인 임차인 문제를 명확히 파악하고, 배당 및 인수 가능 금액을 정확히 산정한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균: 약 306,000,000원

감정가: 434,000,000원

주의사항: 선순위 임차인 보증금 510,000,000원 인수 가능성. (본건 '인수 보증금 합계' 0원으로 표기되어 있으나, 실제 인수 가능성이 높으므로 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.)

최근 실거래가 및 보증금 인수 가능성을 고려할 때, 감정가보다는 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 임차인 보증금 510,000,000원을 전부 인수해야 한다면, 실제 매수인이 부담해야 할 총액은 '낙찰가 + 510,000,000원'이 됩니다.

이를 고려하여, 시세 하한선인 272,000,000원을 기준으로, 위험 부담을 감안하여 보수적으로 접근한다면 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이 금액은 순수 인수 비용을 제외한 낙찰가 기준입니다.

본 예시는 단순 참고용이며, 실제 입찰 전 권리관계 및 배당 여부를 더욱 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.