나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11485 [1] 서울특별시 구로구 구로동 86-10 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""구로구청"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 7호선 ""대림역""이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제5층 제501호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 국지도로(2014-12-11)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역
(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:
외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰상 다락 등 제시외 건물이 소재하는 것
으로 조사되는 바 본건과 별도로 평가하였으며, 위·불법여부 등 경매 진행시 재확인 및
유의바람. (후첨 '내부구조도' 및 '사진용지' 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건은 집합건축물대장 건축물현황도상 현관문(복도 좌측, ""501"" 호수표기) 외 복도
우측에도 출입문(호수표기 없음) 이 소재하는 것으로 관찰되는 바 경매 진행시
참조바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11485 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 86-10

* 건물명: 구로동하나세이트빌 (건축물대장 기반)

* 용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 공동주택)

* 토지면적: 26.09 ㎡ (약 7.90 평)

* 건물면적: 38.45 ㎡ (약 11.63 평)

* 건물 제시외면적: 9.50 ㎡ (약 2.87 평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

* 감정가: 337,425,000 원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (등기부상 서울축산업협동조합)

* 건축연도: 2015년 (준공)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로구청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있으며 지하철 2호선 및 7호선 "대림역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 국지도로(2014-12-11)

* 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과 문의)

* 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>

* 교육환경보호구역(남부교육청에 확인 요망)

* 대공방어협조구역(위탁고도:해발 165m, 육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

* 등기부상 소유권: 김영균 외 1명 (2015-12-24 소유권 보존)

* 말소기준권리: 서울축산업협동조합 근저당권 (2016-01-08, 금867,600,000원)

* 주요 권리 내역:

* 서울축산업협동조합 근저당 (2016-01-08): 말소예정

* 서울신용보증재단 가압류 (2025-05-22, 금12,500,022원): 말소예정

* 서울축산업협동조합 임의경매 (2025-08-25): 본건 경매 개시

* 총 등기부채권액: 880,100,022원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 없음. (단, 등기부상 지상권이 존재하나, 상세 내용 확인 필요.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이준민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로구청" 남동측 인근에 위치하여, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

* 건물 용도 복합성: 본 건물은 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)이며, 2종 근린생활시설(일반음식점) 용도도 포함되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존함.

* 대림역 인근 상권: 지하철 2, 7호선 대림역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역으로, 다양한 편의시설과 유동인구를 갖추고 있음.

* 구로구청 인근: 구로구청을 중심으로 행정 및 공공시설이 밀집해 있으며, 지역 주민들의 생활 중심지 역할을 하고 있음.

* 상권 특성: 역세권의 편리한 교통망을 기반으로 주거 기능과 상업 활동이 활발한 지역으로, 향후 개발 가능성도 기대됨.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 7호선 대림역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 접근성 또한 양호함.

* 편의시설: 인근 구로구청 및 대림역 주변에 대형마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활하기 편리함.

* 교육시설: 본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있으며, 주변에 구로초, 구일초, 구로중, 구일중, 서울공연예술고 등이 위치함. 교육환경보호구역 범위는 직접 확인 필요. (혐오시설은 검색되지 않음.)

* 주거 환경: 주택 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 제공함. 근린생활시설과의 혼재로 생활 편의성을 더함.

* 건물 설비: 위생, 급배수, 난방 설비와 함께 승강기(엘리베이터)가 설치되어 있어 편리하게 이용 가능함.

* 임대 관계: 본건의 임대 관계는 미상으로, 현황 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내역을 파악할 필요가 있음.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 존재: 다락 등 제시외 건물 9.50㎡가 존재하며, 위법 건축물 여부 등에 대한 추가 확인이 필요함.

* 공부상 차이 (추가 출입문): 집합건축물대장 현황도상 현관문 외 복도 우측에 출입문(호수 표기 없음)이 소재함. 별도 공간 활용 가능성 또는 불법 증축/개조 여부에 대한 확인이 필요함.

* 토지이용계획 제한: 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있어 향후 거래 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 채무 총액: 등기부채권 총액은 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정임.

* 임대관계 미확인: 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 2025타경11485 부동산 임의경매 물건으로, 서울특별시 구로구 구로동 86-10에 위치한 다세대주택(501호)입니다. 건물명은 "구로동하나세이트빌"이며, 2015년에 준공되었습니다. 지하철 2, 7호선 대림역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 주거시설 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 여건이 양호합니다.

감정가는 337,425,000원이며, 토지면적 26.09㎡, 건물면적 38.45㎡에 제시외 건물 9.50㎡가 포함되어 일괄 매각됩니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인도 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 제시외 건물 존재 및 공부와의 차이(추가 출입문)에 대한 추가 확인이 필요하며, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재함을 유의해야 합니다. 최근 주변 다세대주택 매매 시세를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권의 탁월한 입지: 지하철 2, 7호선 대림역을 도보로 이용 가능한 직주근접 및 교통 편의성이 뛰어난 물건입니다.

* 안정적인 주거 및 상업 인프라: 구로구청 및 대림역 주변의 잘 갖춰진 생활 편의시설과 주거 단지가 혼재하여 정주 여건이 우수합니다.

* 향후 발전 가능성: 구로동 지역의 도시 정비 및 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적 및 1인 가구 적합성: 전용면적 38.45㎡의 비교적 소형 면적으로, 1~2인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 적합합니다.

* 권리상의 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 등기부상 인수되는 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 337,425,000원

* 최근 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보상의 인근 다세대주택 최근 매매가는 2026년 3월 33,500만원(68.99㎡), 2026년 7월 28,200만원(29.84㎡), 2026년 7월 29,990만원(21.75㎡) 등입니다.

* 본건의 감정가(33,742.5만원)는 제시된 매매가 범위 내에서, 특히 면적이 유사한 29.84㎡(28,200만원) 및 21.75㎡(29,990만원) 매물과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 본건의 면적(38.45㎡) 대비 감정가는 약 877.5만원/㎡입니다. 이는 29.84㎡ 매물의 945만원/㎡ 보다는 약간 낮고, 21.75㎡ 매물의 1378.8만원/㎡ 보다는 훨씬 낮은 수준입니다.

* 종합 의견: 인수되는 권리 부담이 없고, 역세권 입지 및 생활 편의시설 접근성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격까지도 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 제시외 건물 및 공부상 차이 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.