나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11628 [1] 서울특별시 금천구 가산동 535-156 이지크라운 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1,7호선 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(가산디지털단지역)이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층건내 제5층 제502호로서,

외 벽 : 석재 외장재 붙임 등
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 15m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11628 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 535-156 이지크라운 제5층 제502호

* 건물명: 이지크라운

* 구조/용도: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제5층 제502호 / 업무시설(오피스텔)

* 토지면적 (㎡/평): 14.17㎡ (약 4.29평)

* 건물면적 (㎡/평): 31.96㎡ (약 9.67평)

* 건축물대장상 면적 (㎡/평): 31.96㎡ (약 9.67평)

* 감정가: 224,000,000원

* 건축년도: 2019년 (사용승인일 2019.05.03)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1, 7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황:

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(가산디지털단지역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태:

본건은 북서측으로 노폭 약 15m 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

도시지역, 준공업지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

을1 (전세권 설정, 유경제어주식회사, 231,000,000원)은 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다. 또한, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11 (각종 압류) 역시 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 주요 권리 분석:

채권자는 유OOOOOOOO이며, 주요 말소기준권리인 유경제어주식회사의 전세권(231,000,000원)은 매각으로 소멸됩니다. 채권 총액은 231,000,000원입니다.

* 임차인 정보 및 대항력 분석:

* 임차인: 유경제어주식회사

* 보증금: 231,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-08-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 현황 상 "대항력: 없음"으로 기재되어 있으며, 해당 임차인의 전세권(을1)은 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다. 따라서 해당 임차인으로부터 보증금의 전부 또는 일부를 인수할 가능성은 낮은 것으로 분석됩니다. (단, "특이사항"에 '대항력있는임차인, 선순위전세권'으로 표기되어 있으나, 상세 권리분석 결과와 상이하므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.)

4. 상권분석

* 주변 상권 특징:

본건이 위치한 가산디지털단지역 주변은 서울의 대표적인 IT 및 산업단지 밀집 지역으로, 다수의 지식산업센터와 오피스텔이 밀집해 있어 관련 업종의 사업체 및 종사자들의 활동이 활발한 지역입니다.

* 잠재적 수요:

오피스텔 및 소규모 사업체의 임대 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용 편의성:

지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 인접해 있어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 분석 관련 리스크:

"특이사항"에 '대항력있는임차인, 선순위전세권'으로 표기되어 있으나, 상세 권리분석 결과 해당 임차인(유경제어주식회사)의 전세권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸되고, 대항력도 없는 것으로 확인되었습니다. 이러한 정보의 불일치는 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 법규 및 제한 사항 관련 리스크:

토지이용계획 상 다양한 법적 제한사항이 존재하므로, 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 혐오시설 관련:

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에서 혐오시설로 간주될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 산업 단지 및 오피스텔 밀집 지역이라는 점을 고려할 때, 생활 폐기물 처리 시설 등 관련 시설에 대한 인근 주민들의 민원 발생 가능성은 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 물건 전반에 대한 평가:

본 물건은 가산디지털단지라는 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 교통 편리성과 주변 상업/산업 시설의 발달로 인해 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

* 권리관계 명확성:

말소기준권리인 선순위 전세권이 매각으로 소멸되고, 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 분석되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 제공된 정보 간의 일부 불일치(특이사항 vs. 상세 권리분석)는 반드시 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 투자 가치 요약:

* 핵심 비즈니스 지구 내 위치 (가산디지털단지역)

* 우수한 대중교통 접근성

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 적음 (전세권, 압류 등)

* 오피스텔 임대 수익 또는 소규모 사무실 활용 가능성

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(31.96㎡)의 오피스텔이 2026년 6월 5일에 23,600만원에 거래되었습니다. 또한, 32.76㎡ 면적의 오피스텔은 2025년 1월 20일 및 2025년 6월 6일에 각각 23,000만원에 거래되었습니다. 감정가는 224,000,000원입니다. 가산디지털단지 주변 오피스텔의 시세는 전용면적 18㎡ 기준 월세 보증금 500만~1,000만원에 월세 65만~70만원 선이며, 매매가는 1억 1천만 원에서 1억 5천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 최근 실거래가보다 소폭 낮은 수준으로 평가되어 있습니다.

* 예상 입찰가 범위:

최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 225,000,000원 ~ 235,000,000원 범위로 예상됩니다. 본 물건은 권리상 인수할 보증금이 없는 것으로 분석되어, 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.