나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103724 [1] 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 지1층비111호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성현 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 장충동2가 소재 ""충무초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동
국대학교 후문을 중심한 근린생활시설 및 소규모 아파트, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 도보가능 거리에 지하철3,4호선 ""충무로역"" 및 다
수의 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상5층 건물 내 지1층 비111호,비112호로서,

외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

기호 1,2 공히 공부상 근린생활시설, 현황 공실 상태임.

설비내역

본건 기호 1,2 소재 건물 내 위생 및 급배수설비, 소방설비 및 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 완경사지 부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외 및 동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-묵정동 35
제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 고도지구(2024-06-27)(28m 이하), 지구단
위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협
조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(2016-11-24), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인
등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.)), 서울도심

-충무로5가 92
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-
24), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파
트,연립,다세대, 지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.)), 서울도심.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103724 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 지1층 비111호

용도 (현황): 근린생활시설 (공부상 근린생활시설, 현황 공실)

건물명: 힐스테이트 남산

사용승인일: 2024년 1월 29일

동/호수: 101동 지1층 비111호

1.3. 면적 정보

토지 면적: 51.20㎡ (약 15.49평)

건물 면적: 80.64㎡ (약 24.39평)

1.4. 감정가

감정평가액: 1,414,000,000원

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 중구 묵정동에 위치하며, 장충동2가 소재 "충무초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 동국대학교 후문을 중심으로 한 근린생활시설, 소규모 아파트, 업무시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

제반 차량의 진출입이 원활하며, 도보 가능한 거리에 지하철 3, 4호선 "충무로역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종일반주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 서울도심 등에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.) 등의 제한사항이 있습니다. (외국인 등의 특정 대상자에게 적용되는 토지거래허가구역 지정 기간 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 소유권 관계

최초 소유권 보존은 파빌리온충무로피에프브이주식회사 명의로 2024년 2월 26일에 이루어졌습니다.

이후 2025년 4월 8일, 양준석에게 7억 4천 2백만원에 매매로 소유권이 이전되었습니다.

3.2. 등기부상 권리 현황 (말소기준권리: 2025년 4월 8일 근저당권)

말소기준권리: 파주농업협동조합 근저당 (2025.04.08. 접수, 채권액 1,176,000,000원)

본 경매개시결정 등기: 파주농업협동조합 임의경매 (2025.08.22. 접수, 채권액 988,896,359원)

기타 권리:

* 신한카드 가압류 (2025.09.15. 접수, 채권액 5,666,532원)

* 우리금융캐피탈주식회사 가압류 (2025.09.26. 접수, 채권액 74,364,711원)

등기부채권 총액: 약 1,256,031,243원

상기 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. (다만, 현황 조사 시 공실 상태로 파악되었으며, 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다. 실제 점유자나 임차인이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.4. 특수물건 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 동국대학교 후문 지역을 중심으로 한 상업지역에 위치하여 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있습니다.

충무로역 인근의 유동인구 및 대학가 배후수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 상권 특성

주거 복합 지역으로, 상업시설과 주거시설이 공존하는 형태를 보입니다.

오피스텔 및 아파트 밀집 지역과 연계되어 있어 안정적인 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

본건은 근린생활시설로 활용 가능하나, 현재 공실 상태이므로 적극적인 임차인 확보 전략이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 충무초등학교가 소재하며, 동국대학교가 위치해 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 병원 등)이 분포하여 생활 편의성이 좋습니다.

5.2. 교통 편의시설

지하철 3, 4호선 충무로역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 가능하여 서울 전역으로의 접근성이 우수합니다.

5.3. 아파트 단지 내 시설 (힐스테이트 남산 복합 단지)

관리사무소, 주민공동시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

총 282세대의 아파트 단지이며, 총 302대의 주차 공간(자동식)이 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 용도 및 상태

본건은 공부상 근린생활시설이며, 현재 공실 상태로 수익 발생이 없습니다.

낙찰 후 임차인 확보 및 상권 활성화 노력이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

고도지구(28m 이하) 지정으로 인해 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등)의 경우 허가를 받아야 거래가 가능합니다.

6.3. 권리관계

다수의 근저당 및 가압류 등 채무 총액이 상당히 높아 채무자가 많음을 시사합니다. (등기부채권 총액: 약 12.56억원)

채무 총액이 감정가(14.14억원)에 육박하여 시세 변동에 따른 추가 위험이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 역세권에 위치한 힐스테이트 남산 복합단지 내 근린생활시설입니다.

신축 아파트 단지에 속해 있어 비교적 양호한 건축물 상태 및 단지 내 편의시설 이용이 가능하며, 충무로역을 중심으로 한 뛰어난 교통망을 갖추고 있습니다.

그러나 본건은 근린생활시설로서 현재 공실 상태이며, 향후 임차인 확보 및 수익성 창출이 중요한 과제입니다.

토지이용계획상 고도지구 및 토지거래허가구역 지정 등 제한 사항을 숙지해야 합니다.

권리관계상 채권 총액이 높아 입찰 전 철저한 시세 조사 및 수익성 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

서울 도심 (충무로역 인근) 초역세권 입지로, 우수한 교통 환경을 자랑합니다.

신축 아파트 단지 내 상가로, 단지 자체의 고정 수요를 확보할 수 있습니다.

동국대학교, 대학가, 오피스텔 밀집 지역 등 배후 수요가 풍부합니다.

8.2. 신축 상가로서의 가치

2024년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적습니다.

깔끔한 건물 외관 및 내부 환경은 임차인 유치에 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 수익성

현재 공실 상태이나, 적절한 임대 조건 및 마케팅 전략 수립 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

향후 지역 상권 활성화 및 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성도 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 근린생활시설이나, 제공된 매매 데이터는 아파트(주거) 전용면적 기준입니다.

최근 힐스테이트 남산 아파트 매매 사례를 보면, 전용 44.55㎡ 기준 약 7.8억 ~ 8.0억 원 수준의 거래가 이루어졌습니다. (2026년 4월~5월 기준)

이를 전용면적당 가격으로 환산 시 약 1,770만 원 ~ 2,000만 원/㎡ 수준입니다.

본건의 건물 면적은 80.64㎡ (약 24.39평)이며, 감정가 역시 14.14억 원으로 비교적 높게 책정되었습니다.

제공된 아파트 매매가격을 단순히 대입하여 계산하면 80.64㎡ * (1,770만 ~ 2,000만 원/㎡) = 약 14.29억 ~ 16.13억 원으로 추정됩니다.

감정가(14.14억원)는 최근 아파트 매매 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 현재 공실 상태이며, 근린생활시설로서 상가 시장의 특성을 반영해야 합니다.

또한, 채권 총액이 감정가에 근접하는 점을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가(14.14억원)를 기준으로 하되, 향후 임대 수익률 및 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 12억 5천만원 ~ 13억 5천만원

(참고사항: 이는 시세 및 임대수익률, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 공실 기간 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 조사가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.