나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103707 [1] 서울특별시 강남구 대치동 896-19 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 ""서울도곡초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 간선, 지선, 마을버스 등이 정차하는 버스정류장 및 지하철 선릉역(2호선,수인분당선)이 소재하는 등 교통여건 양호함.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1997-04-10 사용승인된 철근콘크리트라멘조, 아스팔트슁글지붕
지하 1층/지상 3층 건물로서,

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 부합하여 제시외 건물 ㄱ~ㅊ이 소재하며, 이를 포함하여 평가하였음.
(후첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조바람.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금140,000,000원
범위 : 건물 2층 142.53㎡ 중 39㎡ (문패상 301호)
임대차계약일자 : 2020년 04월 15일
임차권자 : 조영민

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103707 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 대치동 896-19 (신주소: 서울특별시 강남구 역삼로67길 34)

* 용도: 다가구주택

* 건축년도: 1997년 4월 10일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트라멘조, 아스팔트슁글지붕, 지하 1층/지상 3층

* 토지면적: 255.30㎡ (약 77.2평)

* 건물면적: 546.30㎡ (약 165.2평)

* 건물 제시외면적: 58.30㎡ (약 17.6평)

* 감정가: 11,707,406,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.1. 입지조건

* 주변환경: 서울특별시 강남구 대치동 소재 "서울도곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 간선, 지선, 마을버스 등이 정차하는 버스정류장 및 지하철 선릉역(2호선, 수인분당선)이 소재하는 등 교통여건 양호함.

* 형태 및 이용상태: 가장형 평지로서, 다가구주택 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 4m 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.3.24 ~ 2026.8.25, 특정 용도 및 대상자)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 3월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을16)임.

* 인수되는 권리:

* 을구 순위 20번 주택임차권등기 (조영민)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함. (임대차보증금 140,000,000원, 차임 350,000원, 전입일 2020.04.14, 확정일자 2020.04.16)

* 소멸되는 권리:

* 상기 인수되는 권리를 제외한 모든 권리(근저당권, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (을12, 을15, 갑7, 갑9, 갑10, 갑11, 갑13 등)

* 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금/차임 정보):

* 조영민: 보증금 140,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2020-04-14, 확정일자 2020-04-16, 배당신고일자 2024-11-06, 대항력 있음. (보증금 미변제분 인수 가능성)

* 김대현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-15, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 이은우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-05-18, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 고정수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-10, 대항력 없음.

* 김수형: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-21, 대항력 없음.

* 안의재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-08, 대항력 없음.

* 이희석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-02, 대항력 없음.

* 총 인수 보증금: 0원 (단, 조영민 임차인의 보증금 중 미변제분 발생 시 추가 인수 발생 가능)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울특별시 강남구 대치동, 지하철 선릉역 인근의 주거 및 근린생활시설 밀집 지역.

* 주변 환경: 다가구주택, 다세대주택 등이 주를 이루며, 서울도곡초등학교가 근접하여 교육 환경을 갖추고 있음.

* 교통 접근성: 선릉역(2호선, 수인분당선) 및 다수의 버스 노선 이용 가능하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 매우 편리함. 차량 진출입 용이.

1.4. 생활정보

* 교육: 서울도곡초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경.

* 교통: 선릉역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 강남 및 주요 업무 지구로의 접근성이 우수함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 조영민 임차인 외에도 김대현, 이은우 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 특히 이들의 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 인수 금액 확인 및 명도 협상 과정에서 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

* 제시외 건물 포함: 건물 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ~ㅊ)이 부합물로 평가되어 일괄매각 대상에 포함됨. 이는 건축 관련 법규 위반 또는 추후 철거/정비 비용 발생 가능성을 내포함.

* 토지 이용 제한: 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 외국인 등의 토지 거래 허가 구역 등 각종 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 존재함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강남구 대치동, 지하철 선릉역 인근에 위치한 다가구주택임.

* 뛰어난 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인(조영민 외 2명)으로 인한 인수 부담 가능성과 제시외 건물 포함, 각종 토지 이용 제한 등의 잠재적 리스크를 동시에 내포하고 있음.

* 특히 대항력 있는 임차인 중 보증금/차임 미상의 임차인이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 강남구 대치동 핵심 입지: 서울의 대표적인 부촌이자 학군 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

* 역세권 프리미엄: 지하철 2호선, 수인분당선 선릉역을 도보로 이용 가능한 최적의 교통 환경.

* 향후 개발 가능성: 지역 개발 및 재건축/재개발 수요 고려 시 추가적인 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 11,707,406,000원

* 예상 입찰가는 인수 보증금(조영민 임차인의 미변제분)을 제외하고 산정하는 것이 일반적입니다.

* 본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담 가능성, 명도 비용, 물건의 현 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 시세 조사, 현장 조사, 법률 전문가와의 상담 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.