나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3516 [13] 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 7층701호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3516 [13] 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 7층701호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경3516
• 주소: 경상남도 김해시 율하6로 67, 7층701호 (장유동,율하솔로몬빌딩)
• 감정가: 627,000,000원
• 최저가: 321,024,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

창원지방법원 경매7계 2024타경3516 | 소재지: 경상남도 김해시 율하6로 67, 7층701호 (장유동,율하솔로몬빌딩) | 감정가: 627,000,000원 | 최저가: 321,024,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2024타경3516 (13)

경매구분: 부동산임의경매

물건종류: 근린생활시설 (토지/건물 일괄매각)

소재지: 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 7층 701호

감정가: 627,000,000원

소유자/채무자: 한OOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

전용면적:

토지 면적: 43.96㎡ (약 13.30평)

건물 면적: 203.50㎡ (약 61.55평)

용도/이용상태: 근린생활시설 (공실 상태)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상 8층 중 7층

특이사항: 유치권 신고가 있으며, 입찰자는 이에 대한 면밀한 분석과 대응이 필요합니다.

주의사항: 현황조사서상 2024년 5월 31일 기준으로 미납 관리비 3,069,526원이 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 낙찰 시 인수될 수 있으므로 매각대금 외에 별도 고려해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 김해율하2지구 택지개발사업 지구 내 중심 상업지에 위치하며, 대규모 아파트 단지를 배후지로 두고 있습니다. 주위는 유사형 근린생활시설이 밀집된 상권입니다. 주거 배후지가 탄탄하여 생활 밀착형 업종의 안정적인 수요가 기대되는 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 북측 및 서측으로 대로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

철근콘크리트 구조로 외벽은 현무암판석 및 세라믹판넬 마감, 창호는 칼라새시페어글래스창 및 스텐통유리창으로 마감되었습니다. 공용 수세식 화장실, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 지하주차장 등 기본적인 상가 설비를 갖추고 있습니다.

2.4. 생활정보 및 주변 상권

본건이 위치한 율하2지구는 1만여 세대에 달하는 대규모 아파트 단지의 입주가 완료된 자족형 신도시 상권입니다. 건물 내에는 병의원, 학원, 식당 등 생활 밀착형 업종이 혼재되어 있으며, 이는 배후 주거 수요를 기반으로 형성된 상권임을 시사합니다.

2.5. 혐오시설

본건이 포함된 율하2지구 일반상업지역(남측 상권 기준)은 율하1지구와 달리 위락시설(호텔, 노래주점, 유흥주점 등)이 밀집된 구역과 혼재되어 있습니다. 이는 잠재적 임차인의 업종 선택 및 상권의 전반적인 분위기에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 권리 관계

본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인이며, 채권자에 의해 실행되었습니다.

3.2. 잠재적 리스크 (Risk Analysis)

유치권 신고: 가장 큰 리스크는 유치권 신고입니다. 유치권의 성립 여부, 금액의 적정성 등을 현장 확인 및 법적 검토를 통해 반드시 확인해야 합니다. 유치권이 성립하는 경우 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

미납 관리비: 약 307만원의 미납 관리비가 존재합니다. 상가 건물의 경우 공용 부분에 대한 관리비는 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로, 입찰 전 관리 주체에 정확한 미납액을 확인하고 입찰가에 반영해야 합니다.

공실 위험: 본건(701호)은 현재 공실 상태입니다. 낙찰 후 즉시 임대 수익이 발생하지 않을 수 있으므로, 해당 상권의 공실률과 임대 수요를 면밀히 분석해야 합니다.

4. 상권 및 투자 분석

4.1. 상권 분석

본건은 율하2지구 중심상업지 내 위치한 대형 오피스 및 상업 시설이 밀집된 지역입니다. 주거 배후 세대가 1만 세대에 달하여 안정적인 기본 수요를 확보하고 있습니다. 7층은 병의원, 학원, 대형 프랜차이즈 식당 등 특정 업종에 특화될 수 있는 면적(61.55평)으로, 타 경쟁 호실 대비 차별화된 임차인을 유치할 여지가 있습니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 김해의 신흥 주거 중심지인 율하2지구의 중심상업지 내 대형 근린생활시설로, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 그러나 유치권 및 미납 관리비라는 명확한 권리/금액적 리스크를 안고 있어, 이 부분을 해소하거나 입찰가에 반영하여 위험을 상쇄해야 합니다.

투자 포인트:

1. 대단위 주거 배후지: 율하2지구 1만여 세대 이상의 고정 수요 확보로 안정적인 임대 수요 기대.

2. 높은 층수 활용: 7층의 넓은 면적은 대형 병의원(내과, 치과 등), 프랜차이즈 학원, 대형 스크린 골프장 등 면적 특화 업종의 임차 유치에 유리함.

3. 일반상업지역: 넓은 도로망과 편리한 접근성을 바탕으로 광역 수요를 흡수할 잠재력. (단, 혐오시설과의 연계성 고려 필요)

4. 권리분석을 통한 시세차익: 유치권 리스크를 정확히 분석하고 이를 감안한 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 리스크 해소 후 높은 시세차익과 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계