나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3516 [12] 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 6층605호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3516 [12] 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 6층605호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경3516
• 주소: 경상남도 김해시 율하6로 67, 6층605호 (장유동,율하솔로몬빌딩)
• 감정가: 760,000,000원
• 최저가: 389,120,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

창원지방법원 경매7계 2024타경3516 | 소재지: 경상남도 김해시 율하6로 67, 6층605호 (장유동,율하솔로몬빌딩) | 감정가: 760,000,000원 | 최저가: 389,120,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기초 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경3516 (12)

소재지: 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 6층 605호 (605호 외 통합 이용)

용도: 근린생활시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 760,000,000 원

1.2. 면적 정보

토지면적(대지권): 56.17㎡ (약 16.99평)

토지 지분율: 5616.55 (대지권 비율)

건물면적(전용): 780.00㎡ (약 235.95평)

건물 지분율: 78000 (전유 부분 비율)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 일반상업지역 내 대단위 아파트 배후 상권

본 물건은 경남 김해시 장유동 "김해율하2지구 택지개발사업" 지구 내에 위치한 율하솔로몬빌딩의 일부입니다.

주변은 유사형 근린생활시설과 더불어 율하2지구 내 1만여 세대에 달하는 대규모 아파트 단지를 배후지로 확보하고 있어, 풍부한 소비 인구 및 주거 인프라를 바탕으로 한 '슬세권(슬리퍼와 역세권의 합성어)' 상권의 핵심에 해당합니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업시설의 활용도가 매우 높으며, 향후 '율하 이엘 더스카이시티' 등의 추가 입주와 개발 중인 신문지구 조성 완료 시 인구 10만 명 수준으로 증가할 전망입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 물건까지 차량 출입이 가능하며, 북측 및 서측으로 대로(35m~40m)와 접하고, 남측으로 중로(15m~20m) 및 노폭 약 5미터 내외의 인도와 접하는 등 사통팔달의 뛰어난 도로 접근성을 갖추고 있어 차량 이동 및 유동 인구 흡수에 용이합니다.

전반적인 교통 사정은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오 시설 정보

율하2지구 상업지구는 병원, 치과, 약국 등은 물론 은행, 어린이 스포츠센터, 대형 키즈카페, 학원가 등 각종 편의시설 및 상업시설의 입점이 활발하게 진행 중인 지역입니다.

특히 학교와 학원가 등이 밀집되어 학군 선호도가 높으며, 율하천과 카페거리와 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

다만, 율하2지구 상업지역은 율하1지구 상권과 다르게 유흥 위락 시설(호텔, 노래주점, 유흥주점 등)이 밀집되어 있는 일반상업지역의 남측 상권과 일부 인접해 있어, 해당 건물 6층의 이용 주체 선정 시 이 부분을 고려해야 합니다.

3. 상권 분석 및 이용 현황

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

본 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 2층 지상 8층 건물 중 6층에 해당합니다.

외벽은 현무암판석 및 세라믹판넬로 마감되었으며, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 지하주차장 등 제반시설을 잘 갖추고 있습니다.

현재 건물 전체적으로 병원(내과의원), 학원(FIST 율하캠프), 식당(샤브), 근린생활시설 등이 입점하여 이용 중이며, 특히 기호 (15)-(17)이 '더사랑 내과의원'으로, 기호 (11),(12)가 'FIST 율하캠프'로 통합 이용되는 등 상층부에도 전문 시설이 자리 잡고 있습니다.

3.2. 물건의 특성 및 활용 방안

본건(605호 외)은 벽체 구분 없이 하나의 점포(총 780.00㎡)로 이용 중이며, 이는 대형 면적을 필요로 하는 특정 임차 수요에 적합합니다.

대형 평수 통합 사용은 임차인 확보가 어렵지만, 한번 입점하면 장기 계약 가능성이 높다는 장점이 있습니다.

추천 업종:

1) 대형 학원: 학군 선호도가 높은 지역 특성상 영어, 수학 등 전문 대형 학원.

2) 전문 병원: 산후조리원, 건강검진센터 등 대형 시설이 필요한 의료기관.

3) 대규모 스크린 골프장 또는 스포츠 시설.

4. 권리 분석 (Legal Analysis)

4.1. 매각 물건의 형태

토지/건물 일괄매각으로, 토지와 건물의 소유권을 동시에 취득하게 되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

4.2. 주요 리스크: 유치권 및 관리비 미납

1) 유치권: '유치권'이 특이사항으로 기재되어 있어, 유치권 성립 여부와 그 채권액을 면밀히 재확인해야 합니다. 유치권이 적법하게 성립될 경우 낙찰자가 채무를 변제해야 하는 '인수 사항'이 될 수 있으므로, 권리 관계 파악이 투자 결정의 최우선 순위가 됩니다.

2) 관리비 미납: 2024년 5월 31일 기준으로 605호 435,272원, 606호 351,566원, 607호 301,340원 등 총 1,088,178원의 관리비가 미납되어 있는 것으로 조사되었습니다. 공용 부분 관리비는 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로, 입찰 시 해당 금액을 명확히 확인하여 입찰가에 반영해야 합니다.

4.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 조사되어, 현장 방문 및 추가 조사(점유 현황)를 통해 정확한 임차인 현황과 보증금/월세 등을 파악하는 것이 중요합니다.

5. 잠재적 리스크

1) 유치권 리스크: 유치권의 존재 여부와 금액이 가장 큰 리스크입니다. 컨설턴트와의 협의를 통해 유치권 배제 신고 또는 인도 명령 신청 등을 준비해야 합니다.

2) 대형 면적 활용 난이도: 780.00㎡ (약 235.95평)의 대규모 면적은 소형 평수 대비 임차인 확보에 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 임차인 확보 전략을 수립해야 합니다.

3) 통합 점포 원상 복구: 현재 벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중이므로, 만약 재분할하여 임대할 경우 내부 원상 복구 및 재분할 공사 비용이 추가적으로 발생할 수 있습니다.

6. 투자 포인트 및 종합 의견

6.1. 투자 포인트

1) 일반 상업 지역의 희소성: 아파트 대단지를 배후에 둔 일반상업지역 내 대형 면적 근린생활시설은 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

2) 대형 평수 통합 이용: 대형 학원, 전문 병원, 기업형 오피스 등 특정 수요층에게는 압도적인 경쟁력을 가질 수 있는 희소성 높은 물건입니다.

3) 인구 증가율 우수: 율하2지구는 김해 내에서도 높은 인구 증가율을 보이며, 이는 곧 상권 활성화 및 임대 수요 증가로 이어집니다.

6.2. 종합 의견

본 물건은 김해 율하2지구 중심 상권의 핵심에 위치하며, 일반상업지역의 높은 용적률 활용 가능성과 대규모 배후 세대를 갖춘 우량 물건입니다.

다만, 유치권 신고 및 대규모 관리비 미납이라는 명확한 권리상 리스크를 안고 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 유치권의 법적 성립 여부를 철저히 분석하고, 명도 전략을 함께 수립할 수 있는 경매 컨설턴트의 도움이 필수적입니다.

권리 분석상 리스크만 효과적으로 해결된다면, 감정가 대비 상당한 시세차익 및 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계