나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3516 [11] 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 6층602호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3516 [11] 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 6층602호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경3516
• 주소: 경상남도 김해시 율하6로 67, 6층602호 (장유동,율하솔로몬빌딩)
• 감정가: 1,163,000,000원
• 최저가: 595,456,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

창원지방법원 경매7계 2024타경3516 | 소재지: 경상남도 김해시 율하6로 67, 6층602호 (장유동,율하솔로몬빌딩) | 감정가: 1,163,000,000원 | 최저가: 595,456,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보 및 물건 소재지

창원지방법원 2024타경3516 (11) 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 6층 602호에 위치한 근린생활시설 부동산 임의경매 물건입니다.

토지 및 건물 일괄매각이며, 감정가는 11억 6,300만 원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 및 규모

본 물건은 벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중인 일괄매각 물건으로, 토지 지분 면적은 77.46제곱미터 (약 23.43평), 건물 전용 면적은 1075.71제곱미터 (약 325.41평)입니다.

아파트가 아닌 근린생활시설이므로 전용면적/분양면적 구분은 적용하지 않습니다.

1.3. 현황 및 이용 상태

본건은 지하 2층, 지상 8층 건물 중 6층 602호(등) 근린생활시설로 이용 중입니다.

감정평가서상 기호 (11), (12)에 해당하는 구역으로 파악되며, 현재 'FIST 율하캠프'로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

철근콘크리트 구조로 외벽은 현무암판석 및 세라믹판넬, 창호는 칼라새시페어글래스창 및 스텐통유리창 마감입니다.

공용 수세식 화장실, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 지하주차장 등 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 입지조건 (교통 및 배후지)

본건이 위치한 율하솔로몬빌딩은 경남 김해시 장유동 "김해율하2지구 택지개발사업" 지구 내 일반상업지역에 위치합니다.

주변은 유사형 근린생활시설 상가 및 대단위 아파트 단지를 배후지로 두고 있어 상권 형성의 기본 조건이 우수합니다.

북측 및 서측으로 대로, 남측으로 중로 및 인도와 접하는 등 차량 접근성과 교통 사정은 보통 이상으로 양호한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역(2020-02-21), 지구단위계획구역(율하2지구)에 해당하며, 대로1류, 대로3류, 중로2류 등의 도로에 접하고 있어 상업시설로서의 입지 조건은 우수합니다.

2.2. 상권 분석

율하2지구 상업지역은 대단지 아파트 밀집 지역인 율하2지구 8,800여 세대를 배후에 두고 있어 안정적인 수요를 확보하고 있습니다.

특히 율하솔로몬빌딩이 위치한 상업지역은 대형병원, 음식점, 학원 등이 밀집하는 핵심 상권 중 하나로 형성되고 있습니다.

배후 주거 단지 주민들의 생활 편의 시설 및 외식, 학원 수요가 집중되는 지역으로, 상업용 부동산의 가치 상승 기대감이 있습니다.

다만, 율하2지구 상권의 남측 일부 구역은 일반 상업 지역으로서 유흥/위락 시설이 밀집되어 있어 상권의 성격이 구분될 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 본건이 위치한 6층의 이용 현황은 현재 'FIST 율하캠프'로, 교육/체육 관련 시설로 추정되어 배후 주거 수요에 적합한 업종으로 파악됩니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

주변에 대단위 아파트 단지가 밀집되어 있어 교육, 보육, 의료 시설 등의 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

율하천이 가까워 산책로 및 여가 활용 공간이 형성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

2.4. 혐오시설 유무

직접적인 혐오시설 검색 결과는 확인되지 않았으나, 율하2지구 상권 내 일반 상업지역에는 유흥주점, 위락시설 등이 일부 밀집되어 있을 수 있다는 점을 인지하고 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 물건은 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자: 한OOOOOOOOOO

채무자: 한OOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

채무자와 소유자가 동일하여 복잡한 권리 관계보다는 채권자의 채권 회수를 위한 일반적인 임의경매로 보입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

유치권: '유치권'이 특이사항으로 기재되어 있어, 그 성립 여부와 피보전채권액의 규모에 대한 철저한 현장 조사와 법률적 분석이 필수적입니다. 유치권이 성립하는 경우, 인수할 위험이 발생할 수 있습니다.

일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

주의사항: '벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중임'이 명시되어 있어, 추후 개별 호실로 분할하여 사용하거나 임대하는 경우 원상복구 또는 별도의 공사가 필요할 수 있습니다. 이 점은 현황상 위반 건축물 발생 가능성을 검토해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

유치권: 가장 큰 리스크는 '유치권'의 존재 여부입니다. 이는 낙찰자가 인수할 수도 있는 금액이므로, 유치권 신고서 접수 여부, 금액, 채무자 및 점유자 심문 등을 통한 성립 여부 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

대규모 면적: 1075.71제곱미터의 대규모 면적을 일괄 매각하고 있어, 매매나 임차 시 수요층이 한정적일 수 있습니다. (예: 대형 학원, 피트니스센터, 대형 병의원 등)

현황 일괄 사용: 벽체 구분 없이 사용 중인 점은 향후 임대 시 복구 문제 또는 건축법상의 문제를 발생시킬 소지가 있으므로, 건축물대장 및 현황 도면과의 일치 여부를 재차 확인해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 김해시 율하2지구 택지개발지구 내 핵심 상업지역에 위치하며, 대단위 아파트 단지를 배후로 둔 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

현재도 'FIST 율하캠프'로 이용 중인 것처럼, 대형 교육/체육 시설 등의 업종에 적합한 대규모 면적을 확보하고 있어 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 유치권이라는 중대한 권리상의 하자가 기재되어 있으므로, 입찰 전 유치권의 진위 및 금액을 면밀히 분석하고, 이를 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

5. 투자 포인트

최고의 입지: 김해 율하2지구 아파트 배후 상권의 중심부에 위치하여 안정적인 소비층이 확보됩니다.

대형 면적: 대형 학원, 병원, 프랜차이즈 등 높은 임차료를 지불할 수 있는 우량 임차인을 유치하기에 유리한 규모를 갖추고 있습니다.

임차 현황: 현재 영업 중(FIST 율하캠프)인 것으로 보아 상권의 활성도는 보통 이상으로 판단됩니다.

권리 분석 후 수익 극대화: 유치권에 대한 명확한 법률적 해결(배제 가능성)이 가능하다면, 감정가 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰받아 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계