나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3516 [6] 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 1층114호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3516 [6] 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 1층114호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경3516
• 주소: 경상남도 김해시 율하6로 67, 1층114호 (장유동,율하솔로몬빌딩)
• 감정가: 586,000,000원
• 최저가: 300,032,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

창원지방법원 경매7계 2024타경3516 | 소재지: 경상남도 김해시 율하6로 67, 1층114호 (장유동,율하솔로몬빌딩) | 감정가: 586,000,000원 | 최저가: 300,032,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경3516 (6)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 감정가는 586,000,000원입니다.

소재지는 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 1층 114호이며, 용도는 근린생활시설입니다.

본 건은 지하 2층 지상 8층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 대지권 $7.94\text{m}^2$ (약 2.40평)이며, 건물 면적은 전용 $36.75\text{m}^2$ (약 11.12평)입니다.

건물 면적 $36.75\text{m}^2$는 전용 면적이며, 공용 면적이 포함된 분양 면적은 이보다 클 수 있습니다.

1.3. 현황 및 구조 요약

본 건은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 현무암판석 및 세라믹판넬로, 창호는 칼라새시페어글래스창 및 스텐통유리창으로 마감되어 있습니다.

현재 이용 상태는 근린생활시설(비품 적치)로, 사실상 공실에 가까운 상태로 파악됩니다.

2. 권리 분석

2.1. 권리 관계

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 소유자 및 채무자는 한OOOOOOOOOO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

경매 진행 시 낙찰자가 인수해야 할 위험 권리(Malicious Risk)로 '유치권'이 신고되어 있으므로, 그 성립 여부 및 채권 금액을 철저히 확인해야 합니다. 유치권이 성립하는 경우 낙찰자가 그 채무를 변제할 책임이 발생할 수 있습니다.

2.2. 기타 주의사항

현황조사서에 의하면 2024년 5월 31일 기준으로 미납 관리비가 555,652원 존재하는 것으로 조사되었습니다.

집합건물 상가의 미납 관리비 중 '공용 부분'에 대한 연체료는 판례상 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 입찰 전 정확한 금액을 재확인하고 매각 대금 납부 시 이행 계획을 수립해야 합니다.

3. 입지 조건 및 상권 분석

3.1. 입지 조건

본 건은 경남 김해시 장유동에 위치하며, 대단위 아파트 단지를 배후지로 하는 "김해율하2지구 택지개발사업" 지구 내 중심 상업지에 위치하고 있습니다.

주위는 유사형 근린생활시설이 밀집되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

토지는 북측 및 서측으로 대로, 남측으로 중로 및 인도와 접하고 있어 차량 출입 및 접근성이 매우 양호합니다.

3.2. 상권 분석

율하솔로몬빌딩은 율하2지구 중심 상업지 내에 위치하며, 1만여 세대에 달하는 대규모 아파트 단지를 직접적인 배후 수요로 두고 있습니다.

주목할 점은 율하2지구 중심 상업지가 북측과 남측 상권으로 나뉘며 그 특성이 상이하다는 것입니다.

북측 상권은 생활 밀착형 업종(일반 음식점, 병·의원, 학원 등)이 밀집되어 있고, 남측 상권은 일반 상업 지역으로 유흥 및 위락 시설(호텔, 노래주점, 유흥주점)이 밀집되어 있습니다.

본 건 1층 114호는 현재 비품 적치 상태로 사실상 공실이므로, 신규 임차인 유치를 위한 업종 선택 시 상권의 특성(북측/남측 인접성)을 고려해야 합니다.

4. 생활 정보 및 주변 시설

4.1. 주변 환경

주변에는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 동일 건물 내 다른 호실에는 내과의원, 샤브샤브 음식점, 체육 시설 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

4.2. 혐오 시설

직접적인 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 율하2지구 중심 상업지 자체가 북측과 남측의 상권 성격이 분리되며, 남측 상권에는 유흥/위락 시설(호텔, 유흥주점 등)이 밀집되어 있다는 점은 인근 학원이나 일부 의료 시설 유치 시 잠재적인 부정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 본 건의 정확한 위치를 지도상에서 확인하여 유흥 시설과의 거리를 파악해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

1) 유치권 리스크: 유치권 성립 여부 및 채권액에 대한 철저한 법률적 분석이 선행되어야 합니다. 이는 낙찰가에 직접적인 영향을 미치는 가장 큰 리스크입니다.

2) 미납 관리비: 공용 부분에 대한 미납 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있습니다. (상기 2.2. 참조)

3) 공실/이용 상태: 현재 '비품 적치' 상태로 영업 중이 아니므로, 낙찰 후 명도 및 신규 임차인 유치에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 건은 김해율하2지구의 대규모 배후 세대를 갖춘 중심 상업지 1층 상가라는 점에서 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다. 대로변에 접하고 있어 노출도가 높고 접근성이 우수합니다.

다만, 경매의 핵심 리스크인 '유치권' 문제가 존재하므로, 입찰 전 유치권자를 면담하거나 법원에 제출된 자료를 분석하여 그 진위 및 금액을 확인하는 것이 필수적입니다. 유치권 리스크를 해소할 수 있다면, 대단위 신도시의 안정적인 상권 투자 물건으로 적합합니다.

6. 투자 포인트

1. 신도시 중심상업지역 1층 상가: 대단위 아파트 단지(약 1만 세대)의 고정 배후 수요를 확보한 안정적인 입지입니다.

2. 노출도 및 접근성 우수: 대로변에 접하고 있어 광고 효과 및 고객 유입에 유리합니다.

3. 다양한 업종 선택 가능: 근린생활시설로 병원, 학원, 식음료 등 생활 밀착형 업종부터 전문점으로의 전환이 용이합니다.

4. 감정가 대비 저가 입찰 가능성: 유치권이라는 권리상 하자가 존재하여 1차 감정가에서 유찰될 경우, 비교적 낮은 가격으로 핵심 입지 상가를 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계